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Se avete deciso di vendere un immobile che da tempo non viene ristrutturato, valutate l’opportunità di eseguire piccoli interventi di manutenzione per presentarlo al meglio. Talvolta basta anche una pulizia ben fatta per rendere piacevole la visita dei potenziali acquirenti e trasmettere l’impressione di un luogo accogliente. Ad esempio, lo sapevate che lo sporco sulle pareti assorbe la luminosità e fa sembrare l’ambiente più buio?

Per orientarvi tra i possibili interventi da eseguire abbiamo individuato due possibili budget di investimento e un paio di consigli utili. Naturalmente vale anche nel caso di locazione: un piccolo investimento iniziale può rendere più rapida e conveniente l’operazione.

• Ipotesi 1: budget < €500
  Una pulizia approfondita della casa per eliminare la polvere dai pavimenti e dalle pareti, far tornare i vetri trasparenti ed eliminare lo sporco dai bagni. Sembra scontato eppure spesso ci si dimentica o si ritiene superfluo mantenere pulita una casa da mettere sul mercato. Se sono presenti arredi oppure oggetti dei precedenti occupanti il consiglio è ricorrere a un rigattiere che possa sgombrare l’immobile.
• Ipotesi 2: budget tra i 500€ e i 1000€
  Come anticipato, le pareti in cattive condizioni, con vecchi parati o pittura ammalorata, assorbono la luce e rendono gli ambienti più bui e decadenti. Quindi una imbiancata anche superficiale aiuta sicuramente a valorizzare il potenziale della casa.

Cosa può fare Ina Immobiliare? Aiutarvi a mettere a punto l’immobile prima di portarlo sul mercato, procurando le professionalità adatte a costi contenuti. E ideando, con l’aiuto dei nostri consulenti di fiducia, un’ipotesi di ristrutturazione che metta in risalto le potenzialità dell’immobile.

Quando finalmente si trova la casa giusta, dopo aver girato in lungo e in largo, è naturale che si cerchi di chiudere rapidamente la trattativa. Ed è proprio in quel momento che non dobbiamo lasciarci sopraffare dall’impazienza.
Il nostro consiglio? E’ buona regola chiedere copia di tutti i documenti da sottoscrivere e trasmetterli al proprio notaio per farsi seguire nelle trattative. Anche una semplice clausola di salvaguardia può essere la vostra ancora di salvezza in un mare mosso dall’impazienza!

Ecco un esempio concreto di ciò che può succedere

Un cliente è venuto in ufficio con un amico per un parere in merito ad una proposta di acquisto sottoscritta per un immobile a Posillipo, Napoli.
Nella proposta si leggeva: “Sull’immobile è stata presentata istanza di sanatoria per frazionamento e veranda in data 1994 prot. N … […] Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di: nulla salvo buon esito delle visure ipotecarie da riceversi. […] L’immobile verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento all’agibilità, alla classe energetica, nonché agli impianti tecnologici, […] dei quali impianti, l’eventuale adeguamento alle norme vigenti, sarà a carico della parte acquirente”.

Nelle note finali veniva scritto: “La proprietaria si impegna a regolarizzare il frazionamento entro il rogito notarile a proprie cura e spese e comunque entro la data della perizia del tecnico incaricato dalla banca mutuante”.

Infine, un foglio a parte conteneva una dichiarazione con la quale “Il proponente, all’avvenuta accettazione della proposta di acquisto, […] si obbligava a riconoscere e a versare l’importo di euro … a titolo di provvigione. Già versati in data odierna con assegno n…”

Ricapitolando:
Abbiamo, a Posillipo (zona con vincolo ambientale, paesaggistico, ecc.) un immobile che:
• è stato frazionato ed ha, presumibilmente, un balcone chiuso con veranda. In assenza di titoli abilitativi, nel 1994 è stata presenta istanza di condono, per la quale, oggi a giugno 2017, non si sa se sia stata rigettata, o se sia stato ottenuto il richiesto condono;
• dalla visura catastale storica data al cliente, risulta che nel 2015 c’è stato un ampliamento con ulteriore frazionamento del quale non si conoscono i titoli abilitativi;
• non ci sono documenti che attestino l’assenza di ipoteche;

Sappiamo anche che per acquistare l’immobile l’acquirente deve chiedere un mutuo.

E dunque:
• Se la venditrice incassa l’assegno della caparra confirmatoria, nel caso di invendibilità dell’immobile, deve restituire il doppio della caparra
• Se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo, perde la caparra confirmatoria versata
• L’agenzia, avuta l’accettazione dalla proprietaria, una volta formalizzata al proponente l’avvenuta accettazione della proposta, ha diritto alla provvigione da entrambi le parti, anche se l’immobile non verrà venduto.

Il caso specifico è un esempio concreto dell’importanza di avere un consulente di fiducia – per fortuna la maggior parte dei professionisti è affidabile – che ci aiuti a richiedere tutti i documenti necessari per avere un quadro completo e autentico della casa.

Che siate venditori o acquirenti, non fatevi prendere dalla fretta, per evitare brutte sorprese e dispendiosi epiloghi.

Vivere in centro ha i suoi vantaggi: si ha tutto a portata di mano e l’utilizzo della macchina è ridotto al minimo. Dal cinema al supermercato, dalla scuola all’ufficio postale: tutto è in una manciata di chilometri e si ha voglia di uscire, ristoranti e locali sono dietro l’angolo. Ma purtroppo è dietro l’angolo anche il caos: traffico, tiratardi, marciapiedi ingolfati, rumore fino a tardi. E basta poco a trasformare la perfezione in incubo. In più, i costi di acquisto e gestione di una casa in centro sono spesso proibitivi, ecco dunque qualche dritta di Ina Immobiliare, per scegliere soluzioni centrali ma tranquille e magari scovare anche un affare.

Uno dei vantaggi di rivolgersi al proprio agente immobiliare di fiducia – spiega Fulvio Trombetta, fondatore di Ina Immobiliare – è la possibilità di individuare insieme soluzioni nuove, a cui il cliente magari non aveva pensato. Qualche esempio? Strade e stradine che si affacciano sulle arterie principali ma che sono abbastanza lontane da garantire angoli di quiete. Oppure appartamenti che affacciano su cortili interni. Allontanandosi di poco dalle strade principali si scoprono circuiti alternativi in cui i prezzi (e i costi) scendono, conservando il vantaggio logistico di abitare in centro, mantenendo uno stile di vita sostenibile. Un altro consiglio è accompagnare la ricerca della casa a quella del posto auto e affidarsi, anche in questo, al proprio consulente immobiliare.

Non a caso, le strade secondarie si rivalutano rapidamente, si trasformano in piccoli villaggi in cui gli abitanti condividono il desiderio di tranquillità e la dimensione umana, ma allo stesso tempo la praticità di essere al centro.

Il fascino antico, l’unicità dei manufatti, le volumetrie d’eccezione: una casa antica ha una bellezza indiscussa che ha solo bisogno di essere valorizzata, con pochi, saggi interventi. Ecco perché sono in molti a cercare questa tipologia di immobile e a riconoscerne il prestigio. Tuttavia se la nostra scelta ricade su un fabbricato vincolato è bene fare le dovute ricerche per capire di che vincolo si tratti e cosa comporti nel caso di ristrutturazione, ma anche se gli interventi fatti sull’immobile nel corso degli anni abbiano rispettato la normativa (gli errori dei precedenti proprietari potrebbero ricadere su di noi).

Attenzione dunque sia agli elementi strutturali che a quelli decorativi, giustamente tutelati, proprio per salvaguardare l’unicità dell’immobile.

E’ bene anche sapere che non tutti gli edifici antichi e di pregio presentano un vincolo artistico o architettonico, in questi casi la ristrutturazione concede più spazio di manovra, sempre nel rispetto di quegli elementi architettonici che rendono l’immobile prestigioso.

Il consiglio è confrontarsi con il proprio agente immobiliare di fiducia per avere un quadro completo dei limit e delle opportunità.

 

C’è chi acquista un immobile per uso proprio e chi per investimento. Sono due tipologie di acquisto completamente differenti. Il primo non può fare a meno di essere personalmente coinvolto. Per il secondo l’acquisto di un immobile dovrebbe essere, prevalentemente, un calcolo finanziario.

Per entrambi i casi un immobile da ristrutturare può costituire un’ottima opportunità. Oltre ad un prezzo di acquisto più basso e all’opportunità di ottenere un risultato finale più confacente alle proprie esigenze.
Troppo spesso non si considerano i vantaggi di avere un’impiantistica nuova e conforme alla normativa vigente. Sia in termini di risparmi nei consumi, che di sicurezza. Nel contempo una buona ristrutturazione ci evita di ricorrere a continui e fastidiosi aggiusti. Basta un’ordinaria manutenzione.
Altrettanto rilevanti sono le agevolazioni fiscali previste dalla legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) che ha prorogato al 31 dicembre 2017 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. La legge di bilancio 2017 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017. Dal 2017, tuttavia, la detrazione è consentita solo se l’intervento di ristrutturazione edilizia è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.

Infine, riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, la legge di bilancio 2017 ha previsto, oltre alla proroga delle detrazioni fino al 31 dicembre 2021, nuove e più specifiche regole per poterne usufruire, differenziandole a seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio. A differenza della precedente normativa, per esempio, dal 2017 l’agevolazione riguarda non soltanto gli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3).
La detrazione può essere ripartita in 5 quote annuali e riguarda tutti gli immobili abitativi e non soltanto quelli adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive.

Immagine tratta da Regola D’Arte

In un intervento sul Sole24Ore del 14 aprile, sulle opportunità dell’affitto transitorio con cedolare secca, Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari sostiene, tra l’altro, che “Occorre incentivare l’investimento dei grandi operatori nel residenziale e rendere conveniente  anche costruire le case da affittare. […] Il trend si sta trasferendo a fatica, anche nel nostro paese, dove, per esempio, l’operatore australiano LEND LEASE sta sottoscrivendo un accordo con RISANAMENTO per l’area di Santa Giulia, accordo che riguarda uno sviluppo residenziale. Stesso discorso per MILANOSESTO, dove i fratelli AL FAWAZ [1] del gruppo saudita ALHOKAIR hanno sottoscritto una joint venture con BIZZI & PARTNERS per realizzare nuove abitazioni”.

Fulvio Trombetta, rilancia l’idea spostandola sul contesto del Centro Direzionale di Napoli e dichiara: “Ritengo che una valida attrattiva per questa tipologia di investimenti, possa essere costituita dal completamento del CENTRO DIREZIONALE di NAPOLI. Anzi potrebbe costituire una ottima opportunità di rilancio per un contesto che oggi ha raggiunto quotazioni molto basse. Non sottovalutiamo la prossima apertura della linea 1 della metropolitana che permetterà un rapido collegamento con il resto della città e della altre sedi universitarie”.

[1]. Un investimento da due miliardi di euro è la carta che i tre fratelli sauditi del gruppo Fawaz Alhokair hanno calato per prendere una posizione rilevante nel real estate italiano. (sole24ore del 15 giugno 2016)

 

Roma, 11 apr. (AdnKronos) – C’erano due ipoteche sulla casa, ma “occulte” e l’agente immobiliare non lo sapeva. La compravendita era saltata e per questo gli acquirenti avevano chiesto indietro i 6mila euro, versati come provvigione all’agenzia. La Cassazione con la sentenza 8849 del 5 aprile ha dato torto ai clienti che avevano avuto ragione in primo grado, rimettendo anche le spese. L’obbligo di effettuare indagini tecnico-giuridiche, scrivono gli Ermellini, “non rientra nell’ordinaria diligenza richiesta al mediatore”. Il dovere di informazione, gravante sul mediatore, a norma dell’articolo 1759 del codice civile, riguarda “tutte le circostanze la cui conoscenza” si possa acquisire da parte del mediatore “con l’uso della normale diligenza” in cui non rientrano, pero’, le “indagini di tipo tecnico giuridico”.

Come tutelarsi in questo caso?
“Sarebbe opportuno – spiega Fulvio Trombetta – incaricare l’agenzia immobiliare di effettuare le visure ipocatastali sull’immobile da acquistare o subordinare la provvigione della stessa agenzia all’insussistenza delle cd. “ipoteche occulte”. Qualora si avverasse tale condizione, l’Agenzia avrebbe l’obbligo di restituire le provvigioni acquisite in fase preliminare”.