Superbonus 110% dopo Draghi

L’entusiasmo dei bonus per l’edilizia ha visto nascere molte imprese edilizie dalla sera alla mattina. Molti di questi cantieri sono fermi perché non riescono più a scontare i crediti fiscali.

Ora che il governo è finito, che fine farà il bonus al 110%? Una riduzione degli incentivi è già scritta nell’ultima legge di bilancio.

Quale sarà il destino dei titolari dei crediti di imposta ancora bloccati ?

I 38,7 miliardi di euro, finora investiti dallo stato a copertura di lavori già conclusi o in via di conclusione, sono stati percepiti, in larga parte, anche da chi non aveva titolo: soggetti già condannati per reati gravi, esponenti della criminalità organizzata.

Una frode di notevole dimensione che ha bloccato o rallentato chi aveva rispettato le procedure. Oggi, dopo Draghi, chi si occuperà delle migliaia di imprese in difficoltà? Gran parte dei lavori riguardanti il Superbonus avviene con la cessione del credito o con lo sconto in fattura riconosciuto all’impresa che fa i lavori. Le banche sono in difficoltà perché hanno ritirato troppi crediti e rischiano di non poter scaricare le somme che hanno nei cassetti fiscali. Di fatto hanno bloccato le operazioni.

Ad aggravare le cose sono stati anche i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate che hanno posto a carico del cessionario la dimostrazione di aver ritirato il credito solo dopo avere effettuato delle scrupolose verifiche altrimenti non è possibile utilizzare quel credito.

Navighiamo nella totale incertezza in un mare di problemi.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta negativa a chi ha chiesto il vincolo di  pertinenza ad un box distante 1,3 Km. dall’abitazione.

box pertinenenziale

Premesso che: affinché si possa parlare di una pertinenza occorrono due elementi:

  • la oggettiva destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un’altra
  • la volontà, da parte del proprietario della cosa principale, di costituire un rapporto di complementarità e strumentalità tra le cose.

Bisogna anche dire che l’istante, nella fattispecie in esame (interpello 33 del 19 gennaio 2022),  ha dichiarato di essere comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento e di essere promissario acquirente di un box auto situato nel medesimo Comune e che i due immobili si trovano a una distanza di circa 1300 metri (percorso stradale) precisando inoltre che “è sua abitudine usare una bicicletta elettrica pieghevole”.

Ciò posto, l’Agenzia delle Entrate ha riscontrato che: “Non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della “prossimità” tra box auto e prima casa”.

Considerando le difficoltà che incontriamo per parcheggiare una auto in  città, oggi accettiamo anche di avere un garage molto distante da casa per cui il concetto di “prossimità” lascia qualche perplessità.

DETRAZIONI AFFITTI PER I GIOVANI FINO A 2MILA EURO

Il disegno di Legge di Bilancio consentirà una detrazione pari al 20% del canone, nei limiti massimi di 2mila euro. Rispetto al progetto originario, che prevedeva la durata dell’agevolazione per i primi tre anni, il nuovo testo ha allungato di un anno l’agevolazione che sarà riconosciuta per i primi quattro anni.

I requisiti:

  • Reddito complessivo inquilino  non oltre €15.493,71;
  • Età da 21 a 31 anni non compiuti;
  • Contratto di locazione stipulato ai sensi della L. 431/1990 (casa o porzione di casa) da destinare ad abitazione principale e diversa dalla dimora dei genitori.

Chiarimenti sul bonus giovani prima casa per gli under 36

Con la Circolate n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti.

I giovani con meno di 36 anni e con un Isee non superiore a 40mila euro possono ottenere il bonus per l’acquisto di un’abitazione acquistata tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. L’agevolazione permette di avere l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva.

Il bonus si applica anche alle pertinenza dell’immobile agevolato (es. box). L’esenzione è applicata anche all’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus Casa per i giovani under 36

Affitti brevi tracciati: una banca dati contro gli evasori

La nuova normativa è diretta a contrastare l’evasione o l’elusione fiscale in tema di locazioni c.d. brevi (abitazioni affittate per pochi giorni a turisti e villeggianti) la cui crescita sembra inarrestabile. Grazie alla banca dati, anche un affitto di pochi giorni dovrà essere censito presso l’Agenzia, che potrà dunque controllare ogni passo della transazione. In sintesi, ciascun proprietario dovrà registrare il proprio immobile che intende dare in locazione. la tua prima visita?

sulle piattaforme di intermediazione.

La norma viene incontro alle proteste degli albergatori, che da anni lamentano la concorrenza sleale da parte di strutture ricettive illegali, in crescita anche nella nostra regione negli ultimi anni, in alcune località era stato rilevato che la percentuale di case vacanza che operano abusivamente sfiora il 100%.

Il mancato afflusso derivante dalla tassa di soggiorno manda in fumo milioni di euro, che progressivamente erodono la capacità competitiva di chi invece paga ogni imposta e mantiene in piedi un settore strategico come l’industria turistica. Sono previste sanzioni da 500 a 5.000 euro  per ogni alloggio non schedato che raddoppiano se la violazione é reiterata.

Inoltra i redditi derivanti dalle locazioni “brevi” possono essere assoggettati al regime fiscale della “cedolare secca” che prevede un’aliquota agevolata del 21% (in sostituzione dell’irpef). Occorre sottolineare  che la Legge di Bilancio 2021 permette di fruire della “cedolare secca” solo in caso di destinazione alla locazione “breve” di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Dal quinto appartamento in poi  si presume l’esistenza di attività di impresa.

Ai giovani under 36 mutui al 100%

la garanzia statale incoraggia le banche ad erogare i mutui  al 100%

Finalmente la “casa per i giovani” incomincia ad essere un sogno che diventa realtà.  Il Governo  ha potenziato il fondo di garanzia, gestito da Consap, sui mutui per la prima casa ai giovani under 36 , con Isee inferiore a 40 mila euro, fino al 30 giugno 2022.

Le banche concedendo anche 100% dell’importo – entro il limite dei 250 mila euro – permetteranno l’acquisto della casa anche a chi non dispone  dell’anticipo del 20%  del capitale.

Sono previste delle agevolazioni fiscali e spese di istruttoria scontate.

Alcune banche hanno messo in campo prodotti innovativi con un tasso poco superiore all’1,00% e spese di istruttoria gratis. A settembre è prevista un intervento di varie banche con ulteriori agevolazioni.

CASA – QUANDO I COSTI DI SANATORIA DI UN IMMOBILE POSSONO ESSERE OGGETTO DI RIDUZIONE DEL PREZZO

n relazione all’articolo 1492 C.c il compratore che dovrà procedere in sanatoria per un’immobile acquistato con vizi causati dal venditore o da un precedente dante causa può esercitare nei confronti del venditore un’azione di riduzione del prezzo.

Il presupposto per un azione redibitoria o per un’azione estimatoria deve essere il vizio conosciuto ed omesso dal venditore in sede di vendita dell’immobile.

Spetta quindi al venditore l’onere di provare di non essere a conoscenza dei vizi sull’immobile.

Nel caso in cui all’atto di compravendita si fa menzione dei vizi sull’immobile, l’azione di rimedio è legittima solo in presenza di  una clausola nel suddetto contratto ,in mancanza della quale si presume che il vizio sia già stato oggetto di trattativa tra le parti.

Generalmente l’azione di cui all’articolo 1492 cc è soggetta a decadenza se il compratore non denuncia i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta ed a prescrizione entro un anno dalla consegna.

Acquisto casa – il nuovo DL sostegni-bis viene incontro ai giovani

L’ultima bozza del decreto sostegni-bis porta con se la conferma degli incentivi per gli Under-36. Grazie ai 290 milioni di euro stanziati per il DL Sostegni 2021, lo Stato s’impegnerà a garantire fino all’80% dei finanziamenti richiesti (entro giugno 2022) per l’accensione di un mutuo.

Per l’accesso al suddetto fondo di garanzia sono contemplati un requisito anagrafico – 36 anni non ancora compiuti, ed un requisito reddituale legato ad un ISEE entro i 30 mila euro annui.

Unitamente al suddetto incentivo il DL sostegni ha previsto anche esenzioni di imposte di registro, catastali e ipotecarie per atti di acquisto (fatta eccezione per gli immobili rientranti nella categoria A1, A8 e A9).

Per l’acquisto della casa verrà inoltre assegnato un credito di imposta pari all’IVA corrisposta. Indubbiamente è una doverosa boccata d’ossigeno per i giovani che, nono stante la crisi economica, rappresentano una consistente fetta di acquirenti, spesso sostenuti dai risparmi delle famiglie.

Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì

da: ingenio del 2-10-2020

MEF: è ammessa una limitata tolleranza del 2% superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

Gli abusi edilizi non sanati non possono mai e poi mai beneficiare del Superbonus 110%.

Questo, ancorché lapalissiano, viene messo nero su bianco anche nelle ultimissime FAQ a cura del sottosegretario al MEF Villarosa, ma è molto interessante analizzare i chiarimenti inerenti le irregolarità urbanistiche e il Superbonus, dai quali si evince che:

  • gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica;
  • una minima discordanza tra progetto e costruito NON fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall’art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali;
  • il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso;
  • in virtù della modifica apportata all’art.9-bis del dpr 380/2001 sempre ad opera del DL Semplificazioni, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nel decreto di Maggio un superbonus al 110%

Per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica il decreto di Maggio dovrebbe portare una detrazione al 110% da 1 luglio.

Un piano straordinario per il settore dell’edilizia che dovrebbe portare un aumento del PIL e dell’occupazione dopo il disastro causato dall’emergenza sanitaria da Covid 19.

Il superbonus dovrebbe essere concesso per gli interventi strutturali di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza degli edifici. La detrazione del 110% dovrebbe essere concessa anche per altri lavori minori, come interventi sulla facciata (per i quali, fino alla fine del 2020, spetta una detrazione del 90%, senza limite di spesa) sia per l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, sia per la sostituzione delle finestre, se saranno realizzati insieme agli interventi più importanti.

Dalle prime anticipazioni divulgate, il superbonus spetterebbe per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e dovrebbe essere recuperabile in 5 rate annuali di pari importo.