Quando finalmente si trova la casa giusta, dopo aver girato in lungo e in largo, è naturale che si cerchi di chiudere rapidamente la trattativa. Ed è proprio in quel momento che non dobbiamo lasciarci sopraffare dall’impazienza.
Il nostro consiglio? E’ buona regola chiedere copia di tutti i documenti da sottoscrivere e trasmetterli al proprio notaio per farsi seguire nelle trattative. Anche una semplice clausola di salvaguardia può essere la vostra ancora di salvezza in un mare mosso dall’impazienza!
Ecco un esempio concreto di ciò che può succedere
Un cliente è venuto in ufficio con un amico per un parere in merito ad una proposta di acquisto sottoscritta per un immobile a Posillipo, Napoli.
Nella proposta si leggeva: “Sull’immobile è stata presentata istanza di sanatoria per frazionamento e veranda in data 1994 prot. N … […] Libero da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi ad eccezione di: nulla salvo buon esito delle visure ipotecarie da riceversi. […] L’immobile verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento all’agibilità, alla classe energetica, nonché agli impianti tecnologici, […] dei quali impianti, l’eventuale adeguamento alle norme vigenti, sarà a carico della parte acquirente”.
Nelle note finali veniva scritto: “La proprietaria si impegna a regolarizzare il frazionamento entro il rogito notarile a proprie cura e spese e comunque entro la data della perizia del tecnico incaricato dalla banca mutuante”.
Infine, un foglio a parte conteneva una dichiarazione con la quale “Il proponente, all’avvenuta accettazione della proposta di acquisto, […] si obbligava a riconoscere e a versare l’importo di euro … a titolo di provvigione. Già versati in data odierna con assegno n…”
Ricapitolando:
Abbiamo, a Posillipo (zona con vincolo ambientale, paesaggistico, ecc.) un immobile che:
• è stato frazionato ed ha, presumibilmente, un balcone chiuso con veranda. In assenza di titoli abilitativi, nel 1994 è stata presenta istanza di condono, per la quale, oggi a giugno 2017, non si sa se sia stata rigettata, o se sia stato ottenuto il richiesto condono;
• dalla visura catastale storica data al cliente, risulta che nel 2015 c’è stato un ampliamento con ulteriore frazionamento del quale non si conoscono i titoli abilitativi;
• non ci sono documenti che attestino l’assenza di ipoteche;
Sappiamo anche che per acquistare l’immobile l’acquirente deve chiedere un mutuo.
E dunque:
• Se la venditrice incassa l’assegno della caparra confirmatoria, nel caso di invendibilità dell’immobile, deve restituire il doppio della caparra
• Se l’acquirente non riesce ad ottenere il mutuo, perde la caparra confirmatoria versata
• L’agenzia, avuta l’accettazione dalla proprietaria, una volta formalizzata al proponente l’avvenuta accettazione della proposta, ha diritto alla provvigione da entrambi le parti, anche se l’immobile non verrà venduto.
Il caso specifico è un esempio concreto dell’importanza di avere un consulente di fiducia – per fortuna la maggior parte dei professionisti è affidabile – che ci aiuti a richiedere tutti i documenti necessari per avere un quadro completo e autentico della casa.
Che siate venditori o acquirenti, non fatevi prendere dalla fretta, per evitare brutte sorprese e dispendiosi epiloghi.
Fulvio Trombetta 
Buonasera ,ho fatto una proposta di acquisto di un bilocale,e ho trovato scritto L”Immobile in oggetto vera trasferito,all momy dell’atto noi,nello stato di fatto e diritto in cui attualmente si trova,con particolare riferimento all’aggibilita,alla classe energetica etc.Cosa vuol dire! Grazie mille!
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Gentile Luisa,
Grazie per avermi contattato riguardo alla tua domanda sulla clausola presente nella proposta di acquisto del bilocale. Sono lieto di poterti fornire delle spiegazioni chiare.
La frase “L’Immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell’atto notarile, nello stato di fatto e diritto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento all’agibilità, alla classe energetica etc.” si riferisce alle condizioni in cui l’appartamento sarà trasferito a te durante il processo di acquisto. Ecco alcuni punti chiave per comprendere meglio questa clausola:
1. Stato di Fatto: Questo si riferisce alla condizione fisica dell’immobile al momento della transazione. In sostanza, l’immobile sarà consegnato a te così come lo hai visto, come ad esempio le strutture, gli impianti e gli arredi presenti al momento dell’acquisto. In effetti avrebbero dovuto specificare che lo stato di fatto dell’immobile è conforme alla planimetria catastale e che non sono state apportate modifiche che necessitano di autorizzazioni.
2. Stato di Diritto: Questo concetto si riferisce ai diritti legali associati all’immobile. Saranno trasferiti a te tutti i diritti legali, come la proprietà, le servitù, le ipoteche (se presenti), e così via. Questa clausola in sostanza dice che sei consapevole che il proprietario è pervenuto in possesso dell’immobile per atto di compravendita, oppure per successione o per donazione ecc. e che non ci siano altri titolari legittimi della proprietà . Né tanto meno sei consapevole che possono esserci eventuali ipoteche o diritti di terzi.
3. Agibilità: Si tratta di un termine legato alla conformità dell’immobile alle norme di sicurezza e di abitabilità previste dalla legge. L’immobile dovrebbe essere idoneo per essere utilizzato come abitazione senza compromettere la salute o la sicurezza degli occupanti.
Non meno trascurabile è la consapevolezza che l’immobile sia stato costruito con licenza edilizia o con concessione in sanatoria.
4. Classe Energetica: Questo fa riferimento all’efficienza energetica dell’immobile. La classe energetica indica quanto l’immobile sia efficiente dal punto di vista energetico. Solitamente, va dalla classe A (molto efficiente) alla classe G (poco efficiente).
In sintesi, la clausola afferma che l’immobile verrà trasferito a te esattamente come si trova al momento dell’atto notarile, sia per quanto riguarda la sua condizione fisica che per i diritti legali ad esso associati.
E’ sempre una buona pratica verificare questi aspetti in dettaglio con il tuo consulente immobiliare o con un avvocato specializzato in questioni immobiliari, ovvero dal Tuo Notaio, in modo da essere pienamente consapevole delle condizioni dell’acquisto che stai per effettuare.
Spero che queste spiegazioni siano state utili. Se hai ulteriori domande o hai bisogno di ulteriori chiarimenti, non esitare a chiedere.
Cordiali saluti,
Fulvio Trombetta
Via Carducci 42 Napoli
Tel. 081.2512324
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