L’Italia il Paese dove tutto è possibile e non c’è certezza su niente.
Non penso che bisogna essere un esperto di politica o di teatro per paragonare quello che sta accadendo a un teatro di burattini e burattinai.
Credo che sia giunta l’ora che i cittadini diano voce ai propri pensieri, manifestino le proprie necessità, facciano le dovute dimostranze a chi dovrebbe impegnarsi a risolvere i problemi della gente.
Abbiamo politici al Governo che non li ha mai votati nessuno.
Quando usciamo di casa dobbiamo sperare che nessuno la occupi, visto che se entrano in casa ci vogliono anni prima di avere qualche possibilità di rientrarne in possesso.
La sanità è allo sfascio e i “pronto soccorso” sono in via di estinzione
E’ giunta l’ora che gli “uomini di buona volontà” si rimbocchino le maniche e inizino a “sporcarsi le mani” per dare il proprio contributo. Non a caso il partito degli “ASTENUTI” è il più forte e il più temuto.
La mia non è che una piccola goccia, ma in questo momento di grande “siccità”, tanti piccoli contributi possono spingerci nella giusta direzione.
Il disegno di Legge di Bilancio consentirà una detrazione pari al 20% del canone, nei limiti massimi di 2mila euro. Rispetto al progetto originario, che prevedeva la durata dell’agevolazione per i primi tre anni, il nuovo testo ha allungato di un anno l’agevolazione che sarà riconosciuta per i primi quattro anni.
I requisiti:
Reddito complessivo inquilino non oltre €15.493,71;
Età da 21 a 31 anni non compiuti;
Contratto di locazione stipulato ai sensi della L. 431/1990 (casa o porzione di casa) da destinare ad abitazione principale e diversa dalla dimora dei genitori.
La nuova normativa è diretta a contrastare l’evasione o l’elusione fiscale in tema di locazioni c.d. brevi (abitazioni affittate per pochi giorni a turisti e villeggianti) la cui crescita sembra inarrestabile. Grazie alla banca dati, anche un affitto di pochi giorni dovrà essere censito presso l’Agenzia, che potrà dunque controllare ogni passo della transazione. In sintesi, ciascun proprietario dovrà registrare il proprio immobile che intende dare in locazione. la tua prima visita?
sulle piattaforme di intermediazione.
La norma viene incontro alle proteste degli albergatori, che da anni lamentano la concorrenza sleale da parte di strutture ricettive illegali, in crescita anche nella nostra regione negli ultimi anni, in alcune località era stato rilevato che la percentuale di case vacanza che operano abusivamente sfiora il 100%.
Il mancato afflusso derivante dalla tassa di soggiorno manda in fumo milioni di euro, che progressivamente erodono la capacità competitiva di chi invece paga ogni imposta e mantiene in piedi un settore strategico come l’industria turistica. Sono previste sanzioni da 500 a 5.000 euro per ogni alloggio non schedato che raddoppiano se la violazione é reiterata.
Inoltra i redditi derivanti dalle locazioni “brevi” possono essere assoggettati al regime fiscale della “cedolare secca” che prevede un’aliquota agevolata del 21% (in sostituzione dell’irpef). Occorre sottolineare che la Legge di Bilancio 2021 permette di fruire della “cedolare secca” solo in caso di destinazione alla locazione “breve” di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Dal quinto appartamento in poi si presume l’esistenza di attività di impresa.
L’ultima bozza del decreto sostegni-bis porta con se la conferma degli incentivi per gli Under-36. Grazie ai 290 milioni di euro stanziati per il DL Sostegni 2021, lo Stato s’impegnerà a garantire fino all’80% dei finanziamenti richiesti (entro giugno 2022) per l’accensione di un mutuo.
Per l’accesso al suddetto fondo di garanzia sono contemplati un requisito anagrafico – 36 anni non ancora compiuti, ed un requisito reddituale legato ad un ISEE entro i 30 mila euro annui.
Unitamente al suddetto incentivo il DL sostegni ha previsto anche esenzioni di imposte di registro, catastali e ipotecarie per atti di acquisto (fatta eccezione per gli immobili rientranti nella categoria A1, A8 e A9).
Per l’acquisto della casa verrà inoltre assegnato un credito di imposta pari all’IVA corrisposta. Indubbiamente è una doverosa boccata d’ossigeno per i giovani che, nono stante la crisi economica, rappresentano una consistente fetta di acquirenti, spesso sostenuti dai risparmi delle famiglie.
Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.
Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.
Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.
L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.
Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.
Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.
Che cos’è il certificato di stato legittimo?
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.
La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.
Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.
Le tolleranze costruttive
Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.
Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:
il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.
Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967
Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato
Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.
Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.
Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare
Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.
Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.
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L’entusiasmo dei bonus per l’edilizia ha visto nascere molte imprese edilizie dalla sera alla mattina. Molti di questi cantieri sono fermi perché non riescono più a scontare i crediti fiscali.
Ora che il governo è finito, che fine farà il bonus al 110%? Una riduzione degli incentivi è già scritta nell’ultima legge di bilancio.
Quale sarà il destino dei titolari dei crediti di imposta ancora bloccati ?
I 38,7 miliardi di euro, finora investiti dallo stato a copertura di lavori già conclusi o in via di conclusione, sono stati percepiti, in larga parte, anche da chi non aveva titolo: soggetti già condannati per reati gravi, esponenti della criminalità organizzata.
Una frode di notevole dimensione che ha bloccato o rallentato chi aveva rispettato le procedure. Oggi, dopo Draghi, chi si occuperà delle migliaia di imprese in difficoltà? Gran parte dei lavori riguardanti il Superbonus avviene con la cessione del credito o con lo sconto in fattura riconosciuto all’impresa che fa i lavori. Le banche sono in difficoltà perché hanno ritirato troppi crediti e rischiano di non poter scaricare le somme che hanno nei cassetti fiscali. Di fatto hanno bloccato le operazioni.
Ad aggravare le cose sono stati anche i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate che hanno posto a carico del cessionario la dimostrazione di aver ritirato il credito solo dopo avere effettuato delle scrupolose verifiche altrimenti non è possibile utilizzare quel credito.
Navighiamo nella totale incertezza in un mare di problemi.
Premesso che: affinché si possa parlare di una pertinenza occorrono due elementi:
la oggettiva destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un’altra
la volontà, da parte del proprietario della cosa principale, di costituire un rapporto di complementarità e strumentalità tra le cose.
Bisogna anche dire che l’istante, nella fattispecie in esame (interpello 33 del 19 gennaio 2022), ha dichiarato di essere comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento e di essere promissario acquirente di un box auto situato nel medesimo Comune e che i due immobili si trovano a una distanza di circa 1300 metri (percorso stradale) precisando inoltre che “è sua abitudine usare una bicicletta elettrica pieghevole”.
Ciò posto, l’Agenzia delle Entrate ha riscontrato che: “Non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della “prossimità” tra box auto e prima casa”.
Considerando le difficoltà che incontriamo per parcheggiare una auto in città, oggi accettiamo anche di avere un garage molto distante da casa per cui il concetto di “prossimità” lascia qualche perplessità.
Con la Circolate n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti.
I giovani con meno di 36 anni e con un Isee non superiore a 40mila euro possono ottenere il bonus per l’acquisto di un’abitazione acquistata tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. L’agevolazione permette di avere l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva.
Il bonus si applica anche alle pertinenza dell’immobile agevolato (es. box). L’esenzione è applicata anche all’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
E’ importante che eventuali sorprese emergano prima dell’atto di compravendita. La suprema corte ha stabilito che i vincoli derivanti da pignoramenti e sequestri non dichiarati dal venditore possono essere causa di risoluzione del contratto da parte del compratore, nel caso in cui chi vende fosse a conoscenza di questi problemi. Chiedete sempre, al vostro Agente Immobiliare, di fare le visure prima di firmare impegni.
I giudici supremi hanno sancito che può scattare la risoluzione del contratto (Cass. Civ., Sez. II, ord. 19294 del 16 settembre 2020).
Art. 1489 c.c. Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480.
la garanzia statale incoraggia le banche ad erogare i mutui al 100%
Finalmente la “casa per i giovani” incomincia ad essere un sogno che diventa realtà. Il Governo ha potenziato il fondo di garanzia, gestito da Consap, sui mutui per la prima casa ai giovani under 36 , con Isee inferiore a 40 mila euro, fino al 30 giugno 2022.
Le banche concedendo anche 100% dell’importo – entro il limite dei 250 mila euro – permetteranno l’acquisto della casa anche a chi non dispone dell’anticipo del 20% del capitale.
Sono previste delle agevolazioni fiscali e spese di istruttoria scontate.
Alcune banche hanno messo in campo prodotti innovativi con un tasso poco superiore all’1,00% e spese di istruttoria gratis. A settembre è prevista un intervento di varie banche con ulteriori agevolazioni.
n relazione all’articolo 1492 C.c il compratore che dovrà procedere in sanatoria per un’immobile acquistato con vizi causati dal venditore o da un precedente dante causa può esercitare nei confronti del venditore un’azione di riduzione del prezzo.
Il presupposto per un azione redibitoria o per un’azione estimatoria deve essere il vizio conosciuto ed omesso dal venditore in sede di vendita dell’immobile.
Spetta quindi al venditore l’onere di provare di non essere a conoscenza dei vizi sull’immobile.
Nel caso in cui all’atto di compravendita si fa menzione dei vizi sull’immobile, l’azione di rimedio è legittima solo in presenza di una clausola nel suddetto contratto ,in mancanza della quale si presume che il vizio sia già stato oggetto di trattativa tra le parti.
Generalmente l’azione di cui all’articolo 1492 cc è soggetta a decadenza se il compratore non denuncia i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta ed a prescrizione entro un anno dalla consegna.
Fulvio Trombetta 