Acquirente: prima di firmare chiedete una visura per evitate sorprese

E’ importante che eventuali sorprese emergano prima dell’atto di compravendita. La suprema corte ha stabilito che i vincoli derivanti da pignoramenti e sequestri non dichiarati dal venditore possono essere causa di risoluzione del contratto da parte del compratore, nel caso in cui chi vende fosse a conoscenza di questi problemi. Chiedete sempre, al vostro Agente Immobiliare, di fare le visure prima di firmare impegni.

I giudici supremi hanno sancito che può scattare la risoluzione del contratto (Cass. Civ., Sez. II, ord. 19294 del 16 settembre 2020).

Art. 1489 c.c. Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480.

Recovery Plan: Per i giovani che comprano casa lo Stato garantirà parte del mutuo

Illustrando alla Camera il Piano nazionale di ripresa e resilienza, il Presidente del Consiglio Mario Draghi, ha detto che in un prossimo decreto sono previste altre risorse per aiutare i giovani a contrarre un mutuo per acquistare una casa. Grazie all’introduzione di una garanzia di Stato sarà possibile non pagare un anticipo.

Draghi ha sottolineato che “un Piano che guarda alle prossime generazioni deve riconoscere la nostra realtà demografica. Siamo uno dei paesi con la più bassa fecondità in Europa: meno di 1,3 figli per ciascuna donna contro quasi 1,6 della media Ue. Per mettere i nostri giovani nella condizione di formare una famiglia, dobbiamo rispondere a tre loro richieste: un welfare adeguato, una casa e un lavoro sicuro. Oltre al piano agli asili nido, i giovani beneficiano dalle misure per le infrastrutture sociali e le case popolari”.

Denaro e Prosperità

Ciao a tutti, sono Claudia Trombetta una studentessa di lingue. Frequento il corso di Traduzione Specialistica presso l’Università degli studi di Napoli “L’Orientale”. Stasera ho deciso di porvi un quesito:

Quante di queste convinzioni vi appartengono?

  • I soldi sono qualcosa di sporco ed infimo
  • I soldi se ne vanno più in fretta di quanto ci voglia per guadagnarli
  • Chi è povero lo sarà per sempre
  • Gli artisti fanno la fame
  • Non dire mai a nessuno quanto hai in banca
  • I soldi si guadagnano solo col duro lavoro

Pensate davvero che credere certe cose possa farvi ottenere la prosperità? Questo è un modo di pensare vecchio e limitato. Molto probabilmente rappresenta ciò che la famiglia credeva sul denaro, perché le credenze familiari diventano anche le nostre se non le rilasciamo consciamente. Esse devono lasciare la nostra coscienza se vogliamo prosperare. Per me la vera prosperità è la libertà di fare ciò che vuoi quando vuoi. Non si tratta di una somma di denaro ma di uno stato mentale. La prosperità, o la sua  mancanza, è l’espressione esteriore delle idee che hai in testa.

Uno strano NATALE

Questo Natale, con la pandemia in corso, manca lo spirito della festa, sembra di mancare di rispetto a chi non è più con noi e alle loro famiglie. Il dramma di chi non ha più un lavoro, di chi sa di dover chiudere l’attività. Però abbiamo anche un Dovere. Nel ricordo di chi non è più con noi, dare a tutti la speranza di un futuro migliore.

Toccato il fondo, si può risalire, dobbiamo impegnarci a migliorare, a trovare nuove vie, dobbiamo essere sinergici. Aiutare chi è in difficoltà, nei limiti delle nostre possibilità, tutti insieme possiamo farcela.

AUGURI di pace, salute e fortuna a tutti.

Trasparenza nelle compravendite immobiliari: Il Decreto Semplificazioni ha introdotto un nuovo documento: il certificato di stato legittimo

Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.

Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.

Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.

L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.

Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.

Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis  del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.

Che cos’è il certificato di stato legittimo?

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.

La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.

Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.

Le tolleranze costruttive

Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.

Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:

  • il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
  • irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.

Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967

Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato

Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.

Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.

Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare

Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.

Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.

DL semplificazioni, voci su nuovo condono edilizio

Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì

Un condono edilizio per abusi considerati “lievi” che rientrino nei piani urbanistici al momento dell’approvazione del decreto

Sembrerebbe che si tratti di una riformulazione della norma sull’accertamento di conformità del Testo Unico sull’edilizia: “in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di Scia- o in difformità da essa”, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possa, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, “richiedere il rilascio del permesso in sanatoria o presentare una Scia in sanatoria, qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Lo stop a un possibile condono edilizio arriva proprio dall’interno della maggioranza: c’è chi dice di “non potere mai accettare nessun condono”.

Ma al di là delle varie opinioni, giuste o sbagliate che siano, vediamo come siamo messi:

Secondo TEKNORING : In Italia ci sono ancora oltre 5 milioni di pratiche di condono edilizio da evadere, praticamente un terzo del totale di quelle presentate a partire dalla prima legge varata sul tema, oltre trent’anni fa, dal Governo Craxi (la 47/85). 5.392.716 pratiche, per la precisione, su un totale di 15.431.707. Volendo calcolare il danno per l’erario italiano in termini di mancati incassi di oneri concessori, oblazioni, diritti di istruttoria, segreteria e sanzioni da danno ambientale, si parla di 21,7 miliardi di euro, praticamente il denaro equivalente a circa 1,4 punti del Pil. E a dispetto di luoghi comuni sulla territorialità del condono edilizio, le domande riguardano praticamente qualsiasi Comune (solo lo 0,9% non ne è interessato), con picchi stratosferici a Roma ma cifre importanti anche a Milano, Firenze, Venezia, Napoli. Volendo essere costruttivi: sarebbe ora di fare un’analisi delle varie casistiche e proporre idonee soluzioni che diano a tutti una maggiore certezza del diritto.

Investire in student housing genera buoni rendimenti

dal SOLE24ORE del 20/01/2020

“È un amore in costante aumento quello degli investitori per gli immobili da affittare agli studenti. Nella classifica delle operazioni previste per il 2020, elaborata da Dla Piper, il settore dello student housing vedrà passare le intenzioni di investimento dal 19,3% al 46,7% (le risposte sono multiple), caratterizzando così tale settore come quello con il maggior differenziale da un anno all’altro. Ma se gli investitori senza dubbio traggono vantaggi dallo sviluppo del comparto delle residenze…”

secondo IDEALISTA

Saranno otto milioni gli studenti internazionali da qui al 2025 nell’ambito di progetti in area Ocse: come farà l’Italia ad approfittare di questa ondata di giovani per sviluppare un sistema concreto di student housing? Sono gli interrogativi dell’ultima ricerca di Jll, intitolata “Student Housing in Italy.

Studenti cinesi e indiani in arrivo in Italia

I movimenti internazionali di studenti, soprattutto dall’India e dalla Cina, si faranno nei prossimi anni sempre più imponenti, creando reali esigenze di alloggio per chi si muove per ragioni di studio. Secondo Jll, se nel 1990 gli studenti internazionali si limitavano ad una soglia di 1,3 milioni, nel 2025 saranno 8 milioni, e cresceranno di un altro 60% fino al 2027.

Gli studenti stranieri aumentano di anno in anno anche nelle università tricolore: nell’ultimo quindicennio gli studenti di cittadinanza non italiana che si sono immatricolati nel nostro paese sono raddoppiati. In tutto nell’anno accademico 2016/2017 sono stati registrati circa 100 mila studenti stranieri a cui vanno aggiunti oltre 22 mila studenti del programma Erasmus.

Contemporaneamente sono incrementati i percorsi di laurea in lingua inglese in tutta Europa: erano appena 55 nel 2009 mentre l’anno scorso sono arrivati a quota 2900. In Italia nell’anno accademico 2016/2017 hanno raggiunto quota 339.

Università italiane, residenze per studenti

Un movimento che non potrà che interessare anche l’Italia, le cui università da tempo si stanno attrezzando per un’offerta formativa di stampo internazionale, con il vantaggio di costo della vita e rette universitarie relativamente più basse a fronte di una preparazione di ottimo livello. Se al momento l’offerta abitativa è in massima parte in carico ai genitori per quanto riguarda gli studenti in sede (che per il 75% vivono a casa con mamma e papà, la percentuale più alta in Europa), le abitazioni fuori sede sono in mano a privati, istituzioni e associazioni varie, campus e residenze universitarie.

La porta comincia però ad aprirsi anche ad investitori internazionali: ad oggi, secondo Jll, sono circa 50 mila i posti letto disponibili, contro una domanda potenziale che supera il milione tra studenti e giovani lavoratori. Il potenziale di crescita, e di business, per questo settore quindi è più che mai interessante. In Italia infatti il rapporto tra disponibilità di spazi e richiesta non supera il 3%, mentre nel Regno Unito è del 34%, in Irlanda del 15%, in Francia dell’11%, in Germania del 9% e in Olanda e in Spagna del 6%.

Residenze universitarie, in Italia rendimenti interessanti

A livello globale, inoltre, il segmento dello student housing viene considerato un’asset class matura ma in Italia siamo ancora limitati, con prevalenza di sviluppi di progetti ex novo. Nel 2017 si sono registrati a livello EMEA 6,9 miliardi di investimenti (+16% rispetto allo scorso anno) con il Regno Unito che fa la parte del leone: di questo volume l’83% è focalizzato nel mercato UK. Nel 2017 in UK gli studentati hanno rappresentato il 7% del totale degli investimenti immobiliari del paese mentre in Europa questa asset class ha un market share in media del 3%. In Italia invece il settore ha ricoperto appena lo 0,1% del totale, con rendimenti netti però molto interessanti: secondo Jll sono quantificabili in un range che varia da 5,75% a 6,25%.

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Notaio responsabile per vendite senza visure

A volte la presenza di atti e documenti, prodotti da altri professionisti, fanno ritenere superflue alcune verifiche che invece sono sempre da confermare. Qualcuno diceva “fidarsi è bene, non fidarsi è meglio” …

dal Sole24ore del 9 settembre 2019

Risarcisce il cliente il notaio che, in una compravendita immobiliare, relativa a più beni di un complesso edilizio, si limita a verificare l’atto di divisione, senza fare accertamenti risalenti nel tempo. Il risultato era stata la vendita, in particolare di un immobile, del quale in realtà, il venditore non era proprietario, non essendo mai entrato in possesso di un titolo valido. Una scoperta che sarebbe stato possibile fare risalendo indietro di almeno venti anni.

Cassazione sentenza 21775 del 28/08/2019