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Usufruttuario e nudo proprietario: chi paga le spese condominiali ? Il Tribunale di Milano, con la sentenza 843/2018, ha respinto le opposizioni a un decreto ingiuntivo proposte dal nudo proprietario e dalla titolare del diritto di abitazione avverso un decreto ingiuntivo che li condannava in via tra loro solidale al pagamento di spese condominiali.

In caso di morosità, l’usufrutttuario, al pari del nudo proprietario, può essere destinatario dell’azione di recupero del credito, consistente, solitamente, nella richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. e trans. c.c.

In particolare, ai sensi della nuova formulazione dell’art. 67, disp. att. e trans. c.c. (per effetto della riforma del condominio ad opera della L. 220/2012), sarà possibile agire nei confronti di entrambi o di ciascuno, anche per l’intera somma, trattandosi di debitori solidali (v. art. 67, co.8, disp. att. e trans. c.c.); la novità contrasta con quello che era l’orientamento maggioritario e più recente, appunto contrario alla solidarietà passiva tra usufruttuario e nudo proprietario.

Fisco e Tasse

da AltalexPedia, voce agg. al 01/02/2018

Si ai canoni “a scaletta” se giustificati nel contratto

Il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti con modalità di aggiornamento condizionate dall’aumento dell’inflazione quindi dagli indici Istat. Tuttavia il tema della determinazione del canone locativo e della legittimità delle sue eventuali variazioni non può prescindere dalla distinzione tra la previsione contrattuale ab origine di canoni a misura crescente negli anni e variazioni in corso di rapporto del canone inizialmente pattuito. Dalla rigida posizione di totale chiusura che respingeva categoricamente sulla base dell’originaria formulazione dell’art. 32 la preordinazione contrattuale alla maggiorazione annuale del canone (in misura fissa o differenziata, a partire dal primo anno dalla stipula), l’interpretazione successiva ha ritenuto nulla una simile clausola, perché  tesa a eludere, a vantaggio del locatore, i limiti stabiliti dall’art. 32, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione. L’orientamento consolidatosi in quegli anni ha insistito quindi sulla legittimità ex artt. 32 e 79 sia della determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, sia delle variazioni in aumento per eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, visto il principio di libera determinazione del canone per le locazioni a uso non abitativo.

La conclusione cui si ora perviene ammette in sostanza il cd canone a scaletta nel rispetto di una ratio che vuole impedire nel tempo meccanismi di aumento progressivamente troppo onerosi per il conduttore. Così tra i percorsi contrattuali legittimamente esperibili e sempre rimessi al vaglio del giudice di merito vi è sicuramente la necessità di specificare i motivi di una diversa determinazione del canone nel corso del rapporto, solo se non risulti evidente la volontà per una libera contrattazione fin dalla stipula della locazione, senza alcun intento elusivo della tutela del contraente debole.

da: IL SOLE 24 ORE di giovedì 4 gennaio 2018

Il contratto di vendita di un immobile è nullo non solo quando il bene è privo di concessione edilizia, ma anche se l’atto non riporta gli estremi di un’eventuale sanatoria rilasciata dal Comune. Lo afferma il Tribunale di Trento nella sentenza 901 del 15 settembre scorso. Con contratto del 2009 il dante causa delle attrici aveva acquistato un immobile per l’importo di 660 mila euro.

Di fatto l’art. 40, co. 2, L. 47/1985 espressamente cita: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.” (vedi Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811, Rel. Triola  e Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591 )

Quindi sussiste, oltre alla nullità di carattere formale, per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, anche la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.

Sanatoria non citata nella vendita immobiliare: quali conseguenze ?

 

La ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini è spesso fonte di contenziosi. Molteplici possono essere le cause di disaccordo: in primis la mancanza di manutenzione, l’esistenza di un difetto nascosto, l’aumento del canone di locazione, ecc.

E’ noto che l’importo del canone di locazione dipende anche dalle singole tipologie di contratto. Normalmente è deciso liberamente tra le parti sulla base dei prezzi di mercato, l’eccezione è costituita dai  contratti di tipo convenzionato (canone convenzionato, transitori e transitori per studenti).  Per tale tipologia di contratti, il canone non può infatti essere concordato liberamente, ma deve rientrare all’interno di alcune fasce previste nelle convenzioni locali.

Nelle locazioni abitative cosiddette libere, con durata di quattro anni più quattro (articolo 2, comma 1, legge 431/98), la materia delle spese ordinarie e straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti. E così, per esempio, è legittimo prevedere – in un contratto di locazione – che le spese di manutenzione straordinaria siano per intero poste a carico del conduttore (Cassazione 3 settembre 2007, numero 18510). Allo stesso modo, è legittimo allegare al contratto una tabella sottoscritta dalle parti, da cui risulti quali spese competano al conduttore e quali al locatore.

L’importo del canone di locazione generalmente non varia nel tempo. Tuttavia può accadere che nel contratto di affitto si stabilisca fin da subito che questa cifra aumenti anno in anno.  Questo avviene spesso nel caso di contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, dove il proprietario può concedere al conduttore di pagare, per i primi mesi o i primi anni, un importo più basso. Tale clausola è esplicitata all’interno del contratto. Se al contrario non viene specificata, il proprietario non può per legge aumentare il canone di locazione per esempio al terzo anno di affitto. Per aumentare il canone dovrà attendere la naturale scadenza del contratto, e proporre un nuovo contratto a nuove condizioni.

Quante volte abbiamo letto che un edificio era stato abusivamente occupato e a volte anche vandalizzato senza che nessuno intervenisse !

Ebbene con sentenza 21347/2017, pronunciata dal Tribunale di Roma il 9 novembre u.s.,  è stata riconosciuta, a carico del Ministero dell’Interno, la responsabilità dei danni per l’occupazione di alcuni immobili di proprietà di una società che aveva chiesto all’autorità di P.S. l’immediato sgombero dei locali.

I danni ammonterebbero, dal 2014 ad oggi, a circa 10 milioni.

NIENTE SGOMBERO, PAGA IL MINISTERO – Il Sole 24 ORE 16.11.2017

 

Il centro di ricerca Cresme presenterà domani a Venezia il suo rapporto congiuntura annuale. La previsione dell’Ance per il 2018 è di un aumento dell’1,5% in termini reali degli investimenti in costruzioni su base annua. Dopo i modesti risultati del 2017, il 2018 potrà rappresentare un punto di svolta per il settore delle costruzioni.

Link: Edilportale

 

Con sentenza 17352 del 13 luglio 2017 la Cassazione ha dichiarato nullo il mutuo fondiario erogato oltre l’80% del valore dei beni ipotecati.

Il mutuo fondiario concesso per un importo superiore al limite di finanziabilità di cui all’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Ciò non comporta la decadenza dell’ipoteca in quanto il negozio nullo può convertirsi in un normale mutuo ipotecario non fondiario (art. 1444 c.c.) – laddove possibile.
La banca, dunque, avrà sempre un privilegio nell’escussione del bene gravato dall’ipoteca di natura concorsuale e non più individuale. Ne consegue che il privilegio sarà pari a quello dei soggetti che intendono recuperare qualsiasi credito di natura fallimentare.

Cambiamenti e nuova modulistica per alcuni interventi edilizi, tra cui il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Per gli addetti ai lavori, il continuo mutamento, anche della sola modulistica – che comunque ha un suo impatto sostanziale – contribuisce ad incrementare pesi oneri e responsabilità. Di seguito vi segnaliamo due link utili per avere le idee più chiare sul tema.

• Il permesso di costruire fa il bis da Il Sole24Ore
• Tabella sulla Ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi dal sito Italia Semplice

Lo scorso 17 maggio la Giunta Regionale della Lombardia ha approvato una legge di semplificazione in tema di recupero dei sottotetti. Il provvedimento presenta novità interessanti:

• Il recupero è ammesso se l’edificio ha almeno 3 anni (e non più 5)
• Oneri di urbanizzazioni e contributi edificatori rapportati non più a quelli previsti per le nuove edificazioni ma a quelli previsti per le ristrutturazioni
• Esenzione da tali oneri se il sottotetto non supera i 40mq ed è collegato alla casa
• Maggiorazione da parte del Comune solo fino ad un massimo del 10% (e non più del 20%)

Al di là dei cambiamenti significativi che semplificano e agevolano gli interventi di riconversione e recupero dei sottotetti, fa ben sperare la volontà generale di snellire tali procedure e ci auspichiamo un intervento analogo anche nelle altre regioni italiane.

E in tema di recupero di edifici, date un’occhiata a queste due proposte in una ex zona industriale di Milano riconvertita con successo nell’area ex Richard Ginori:

• Loft accessoriato con box
• Ristrutturato 2 locali

Per dare vita a un’attività ricettiva extra-alberghiera non basta più avere una stanza o un appartamento in più. Il fenomeno, infatti, ha raggiunto dimensioni tali da indurre le amministrazioni locali a produrre regolamenti e procedure, per tutelare padroni di casa e ospiti e guidarli in questa nuova fortissima tendenza.

1.Regolamento Comunale
I regolamenti e gli adempimenti variano non solo a livello regionale ma anche comunale, ecco perché il primo passo da compiere sarà senz’altro quello di recarsi presso gli uffici comunali della località in cui si intende avviare l’attività ricettiva, documentarsi. Spesso le informazioni si trovano anche online, sui siti web del Comune.

Ad esempio, il Comune di Napoli mette a disposizione questa area del proprio sito utile per avere un’infarinatura di base riguardo requisiti, comunicazioni e categorie. E informa anche che lo sportello di riferimento è lo Sportello Unico per le Attività Produttive.

Un aspetto fondamentale è la conformità dello spazio alle piante depositate in catasto, quindi se siamo in cerca di un immobile da acquistare o prendere in affitto per creare un’attività ricettiva, chiediamo aiuto al nostro intermediario per assicurarci che tutti i documenti siano in regola!

2. Normativa Fiscale
Altro aspetto da non sottovalutare è la normativa fiscale: il reddito prodotto da queste attività come deve essere trattato in sede di dichiarazione dei redditi? Si tratta di entrate soggette a tassazione, quindi è bene confrontarsi con il proprio commercialista e avere chiare le aliquote prima di stabilire le tariffe da proporre sul mercato. Per farsi un’idea vi suggriamo questo post.

3. Il mercato
Case vacanza e B&b possono essere destinati a target diversi e dunque avere un profilo essenziale e spartano oppure di lusso, essere situati nel centro antico oppure nella zona mondana della città. Quindi sarà opportuno stilare un profilo della propria struttura per capire a quale mercato proporla e a quale prezzo.

4. Gli spazi: organizzarli e fotografarli
Ok, ora che sapete tutto sugli aspetti burocratici e fiscali è il momento di divertirsi a organizzare il vostro spazio: scegliete arredi e accessori di buona qualità che siano durevoli. Rendetelo accogliente e pratico, sempre rigorosamente in ordine e investite in fotografie di buona qualità. Se il vostro budget non vi consente di  assoldare un professionista, seguite i preziosi consigli di questo tutorial.

5. Online
Con il materiale fotografico in tasca siete pronti per sbarcare online. Spendete un po’ di tempo per scrivere una descrizione dettagliata e utile, assolutamente veritiera e raccontate i dintorni della struttura per far incuriosire i potenziali ospiti: la ricerca dell’alloggio, del resto, è già viaggio.

N.B.

Se siete ancora in cerca dell’immobile giusto ecco qualche proposta di InaImmobiliare

• Attico bivani nel centro antico 
• A Chiaia, a due passi dal lungomare
• Ampio appartamento panoramico e ben collegato