Locazione ad uso non abitativo

da AltalexPedia, voce agg. al 01/02/2018

Si ai canoni “a scaletta” se giustificati nel contratto

Il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti con modalità di aggiornamento condizionate dall’aumento dell’inflazione quindi dagli indici Istat. Tuttavia il tema della determinazione del canone locativo e della legittimità delle sue eventuali variazioni non può prescindere dalla distinzione tra la previsione contrattuale ab origine di canoni a misura crescente negli anni e variazioni in corso di rapporto del canone inizialmente pattuito. Dalla rigida posizione di totale chiusura che respingeva categoricamente sulla base dell’originaria formulazione dell’art. 32 la preordinazione contrattuale alla maggiorazione annuale del canone (in misura fissa o differenziata, a partire dal primo anno dalla stipula), l’interpretazione successiva ha ritenuto nulla una simile clausola, perché  tesa a eludere, a vantaggio del locatore, i limiti stabiliti dall’art. 32, a meno che le maggiorazioni non siano collegate sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione. L’orientamento consolidatosi in quegli anni ha insistito quindi sulla legittimità ex artt. 32 e 79 sia della determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, sia delle variazioni in aumento per eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, visto il principio di libera determinazione del canone per le locazioni a uso non abitativo.

La conclusione cui si ora perviene ammette in sostanza il cd canone a scaletta nel rispetto di una ratio che vuole impedire nel tempo meccanismi di aumento progressivamente troppo onerosi per il conduttore. Così tra i percorsi contrattuali legittimamente esperibili e sempre rimessi al vaglio del giudice di merito vi è sicuramente la necessità di specificare i motivi di una diversa determinazione del canone nel corso del rapporto, solo se non risulti evidente la volontà per una libera contrattazione fin dalla stipula della locazione, senza alcun intento elusivo della tutela del contraente debole.