n relazione all’articolo 1492 C.c il compratore che dovrà procedere in sanatoria per un’immobile acquistato con vizi causati dal venditore o da un precedente dante causa può esercitare nei confronti del venditore un’azione di riduzione del prezzo.
Il presupposto per un azione redibitoria o per un’azione estimatoria deve essere il vizio conosciuto ed omesso dal venditore in sede di vendita dell’immobile.
Spetta quindi al venditore l’onere di provare di non essere a conoscenza dei vizi sull’immobile.
Nel caso in cui all’atto di compravendita si fa menzione dei vizi sull’immobile, l’azione di rimedio è legittima solo in presenza di una clausola nel suddetto contratto ,in mancanza della quale si presume che il vizio sia già stato oggetto di trattativa tra le parti.
Generalmente l’azione di cui all’articolo 1492 cc è soggetta a decadenza se il compratore non denuncia i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta ed a prescrizione entro un anno dalla consegna.
L’ultima bozza del decreto sostegni-bis porta con se la conferma degli incentivi per gli Under-36. Grazie ai 290 milioni di euro stanziati per il DL Sostegni 2021, lo Stato s’impegnerà a garantire fino all’80% dei finanziamenti richiesti (entro giugno 2022) per l’accensione di un mutuo.
Per l’accesso al suddetto fondo di garanzia sono contemplati un requisito anagrafico – 36 anni non ancora compiuti, ed un requisito reddituale legato ad un ISEE entro i 30 mila euro annui.
Unitamente al suddetto incentivo il DL sostegni ha previsto anche esenzioni di imposte di registro, catastali e ipotecarie per atti di acquisto (fatta eccezione per gli immobili rientranti nella categoria A1, A8 e A9).
Per l’acquisto della casa verrà inoltre assegnato un credito di imposta pari all’IVA corrisposta. Indubbiamente è una doverosa boccata d’ossigeno per i giovani che, nono stante la crisi economica, rappresentano una consistente fetta di acquirenti, spesso sostenuti dai risparmi delle famiglie.
Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.
Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.
Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.
L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.
Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.
Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.
Che cos’è il certificato di stato legittimo?
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.
La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.
Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.
Le tolleranze costruttive
Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.
Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:
il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.
Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967
Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato
Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.
Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.
Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare
Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.
Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.
Per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica il decreto di Maggio dovrebbe portare una detrazione al 110% da 1 luglio.
Un piano straordinario per il settore dell’edilizia che dovrebbe portare un aumento del PIL e dell’occupazione dopo il disastro causato dall’emergenza sanitaria da Covid 19.
Il superbonus dovrebbe essere concesso per gli interventi strutturali di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza degli edifici. La detrazione del 110% dovrebbe essere concessa anche per altri lavori minori, come interventi sulla facciata (per i quali, fino alla fine del 2020, spetta una detrazione del 90%, senza limite di spesa) sia per l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, sia per la sostituzione delle finestre, se saranno realizzati insieme agli interventi più importanti.
Dalle prime anticipazioni divulgate, il superbonus spetterebbe per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e dovrebbe essere recuperabile in 5 rate annuali di pari importo.
L’emergenza sanitaria in corso ha generato una serie di provvedimenti legislativi che hanno portato alla chiusura forzata, seppure temporanea, di molte attività.
Al di là delle varie considerazioni giuridiche, ad oggi non sussiste una valida motivazione per non pagare il canone di locazione. Solo una rinegoziazione consensuale tra le parti può consentire una modifica degli accordi economici contrattuali.
Nell’ottica di fornire ai lettori una informativa utile per la problematica in esame, di seguito vi riportiamo il link di FILODIRITTO che in data 8 aprile 2020 ha pubblicato un interessante approfondimento in materia.
“È un amore in costante aumento quello degli investitori per gli immobili da affittare agli studenti. Nella classifica delle operazioni previste per il 2020, elaborata da Dla Piper, il settore dello student housing vedrà passare le intenzioni di investimento dal 19,3% al 46,7% (le risposte sono multiple), caratterizzando così tale settore come quello con il maggior differenziale da un anno all’altro. Ma se gli investitori senza dubbio traggono vantaggi dallo sviluppo del comparto delle residenze…”
Saranno otto milioni gli studenti internazionali da qui al 2025 nell’ambito di progetti in area Ocse: come farà l’Italia ad approfittare di questa ondata di giovani per sviluppare un sistema concreto di student housing? Sono gli interrogativi dell’ultima ricerca di Jll, intitolata “Student Housing in Italy.
Studenti cinesi e indiani in arrivo in Italia
I movimenti internazionali di studenti, soprattutto dall’India e dalla Cina, si faranno nei prossimi anni sempre più imponenti, creando reali esigenze di alloggio per chi si muove per ragioni di studio. Secondo Jll, se nel 1990 gli studenti internazionali si limitavano ad una soglia di 1,3 milioni, nel 2025 saranno 8 milioni, e cresceranno di un altro 60% fino al 2027.
Gli studenti stranieri aumentano di anno in anno anche nelle università tricolore: nell’ultimo quindicennio gli studenti di cittadinanza non italiana che si sono immatricolati nel nostro paese sono raddoppiati. In tutto nell’anno accademico 2016/2017 sono stati registrati circa 100 mila studenti stranieri a cui vanno aggiunti oltre 22 mila studenti del programma Erasmus.
Contemporaneamente sono incrementati i percorsi di laurea in lingua inglese in tutta Europa: erano appena 55 nel 2009 mentre l’anno scorso sono arrivati a quota 2900. In Italia nell’anno accademico 2016/2017 hanno raggiunto quota 339.
Università italiane, residenze per studenti
Un movimento che non potrà che interessare anche l’Italia, le cui università da tempo si stanno attrezzando per un’offerta formativa di stampo internazionale, con il vantaggio di costo della vita e rette universitarie relativamente più basse a fronte di una preparazione di ottimo livello. Se al momento l’offerta abitativa è in massima parte in carico ai genitori per quanto riguarda gli studenti in sede (che per il 75% vivono a casa con mamma e papà, la percentuale più alta in Europa), le abitazioni fuori sede sono in mano a privati, istituzioni e associazioni varie, campus e residenze universitarie.
La porta comincia però ad aprirsi anche ad investitori internazionali: ad oggi, secondo Jll, sono circa 50 mila i posti letto disponibili, contro una domanda potenziale che supera il milione tra studenti e giovani lavoratori. Il potenziale di crescita, e di business, per questo settore quindi è più che mai interessante. In Italia infatti il rapporto tra disponibilità di spazi e richiesta non supera il 3%, mentre nel Regno Unito è del 34%, in Irlanda del 15%, in Francia dell’11%, in Germania del 9% e in Olanda e in Spagna del 6%.
Residenze universitarie, in Italia rendimenti interessanti
A livello globale, inoltre, il segmento dello student housing viene considerato un’asset class matura ma in Italia siamo ancora limitati, con prevalenza di sviluppi di progetti ex novo. Nel 2017 si sono registrati a livello EMEA 6,9 miliardi di investimenti (+16% rispetto allo scorso anno) con il Regno Unito che fa la parte del leone: di questo volume l’83% è focalizzato nel mercato UK. Nel 2017 in UK gli studentati hanno rappresentato il 7% del totale degli investimenti immobiliari del paese mentre in Europa questa asset class ha un market share in media del 3%. In Italia invece il settore ha ricoperto appena lo 0,1% del totale, con rendimenti netti però molto interessanti: secondo Jll sono quantificabili in un range che varia da 5,75% a 6,25%.
Fulvio Trombetta 