Acquistare una Casa a Napoli: consigli utili

Postato il di fulvio trombetta

Acquistare una casa è un passo importante nella vita di chiunque. Napoli, con la sua ricca storia, la cultura e i panorami mozzafiato, è una delle città più affascinanti d’Italia in cui mettere radici. Questa piccola guida ti accompagnerà attraverso i passaggi essenziali per acquistare una casa a Napoli, dall’inizio della ricerca fino alla conclusione della compravendita, fornendo consigli pratici e informazioni utili per prendere decisioni informate.

1. Capire il Mercato Immobiliare di Napoli

  • a) Andamento del Mercato:

Prima di iniziare la tua ricerca, è fondamentale comprendere l’andamento del mercato immobiliare di Napoli. La città è caratterizzata da una grande varietà di quartieri, ognuno con il suo stile e i suoi prezzi. Quartieri come il Vomero, Posillipo e Chiaia sono noti per essere più costosi, mentre altre zone, come Fuorigrotta, offrono opzioni più economiche.

  • b) Domanda e Offerta:

Napoli è una città in costante crescita, e la domanda di immobili è alta, soprattutto in zone centrali e ben collegate. È importante monitorare costantemente l’offerta sul mercato per individuare le migliori opportunità.

2. Stabilire il Budget e Opzioni di Finanziamento

–             a) Calcolo del Budget:

Stabilisci un budget realistico in base alle tue risorse finanziarie. Considera non solo il prezzo d’acquisto della casa, ma anche le spese accessorie come tasse, spese notarili e eventuali ristrutturazioni.

  • b) Mutuo e Finanziamenti:

Valuta le diverse opzioni di finanziamento disponibili. Molti istituti bancari offrono mutui agevolati, soprattutto per i giovani e per chi acquista la prima casa. È consigliabile ottenere una pre-approvazione del mutuo prima di iniziare la ricerca dell’immobile.

3. Ricerca della Casa Ideale

  • – a) Identificare le Esigenze:

Definisci chiaramente le tue esigenze: numero di stanze, posizione, vicinanza ai servizi, trasporti pubblici, ecc. Questo ti aiuterà a filtrare le offerte e concentrarti sulle proprietà che rispondono alle tue necessità.

  • b) Utilizzare le Piattaforme Online:

Sfrutta le piattaforme online come Idealista, Immobiliare.it, o le agenzie immobiliari locali per monitorare le case disponibili. Utilizza filtri per prezzo, zona e caratteristiche per affinare la tua ricerca.

  • c) Visite e Valutazioni:

Effettua visite sul posto per valutare personalmente lo stato dell’immobile e l’ambiente circostante. Prendi nota di eventuali difetti o lavori necessari e valuta se il prezzo richiesto è congruo rispetto alla qualità dell’immobile.

4. Verifiche Preliminari e Offerta di Acquisto

  • – a) Verifiche Documentali:

Prima di fare un’offerta, verifica la documentazione della casa. Assicurati che l’immobile sia in regola dal punto di vista catastale e urbanistico, e che non vi siano ipoteche o impedimenti per ottenere un mutuo.

  • b) Fare un’Offerta:

Quando trovi la casa ideale, fai un’offerta formale al venditore. Potresti negoziare il prezzo in base ai dati raccolti durante le visite e le verifiche. Una volta raggiunto un accordo, condividi con un professionista di tua fiducia una proposta di acquisto da sottoscrivere per formalizzarla al venditore.

5. Il Processo di Acquisto

a) Compromesso:

Dopo l’accettazione dell’offerta, si procede con la firma del compromesso (contratto preliminare) , che può avvenire anche tramite il tuo notaio di fiducia, che vincola entrambe le parti alla vendita. In questo momento si versa un acconto (di solito il 10% del prezzo finale).

b) Rogito Notarile:

Il rogito notarile è l’atto finale che sancisce il passaggio di proprietà. Avviene davanti a un notaio, che redige l’atto di compravendita e lo registra nei pubblici registri. In questa fase si paga il saldo del prezzo e le tasse connesse.

6.Trasferimento e Gestione della Proprietà

a)-Trasloco e Assistenza Post-Vendita:

Dopo l’acquisto, organizza il trasloco e il trasferimento delle utenze a tuo nome. Se l’immobile richiede lavori, inizia subito a pianificare eventuali ristrutturazioni.

b) Gestione e Manutenzione:

Una volta stabilito, prendi in considerazione la gestione ordinaria e straordinaria della tua nuova casa. Un immobile ben mantenuto conserva il suo valore nel tempo.

7. Consigli Finali per un Acquisto Sicuro

– Affidati a Professionisti: Consulta  esperti agenti immobiliari, notai e tecnici per assicurarti che tutto il processo avvenga senza intoppi.

-Pazienza e Determinazione: Non avere fretta di concludere. Prenditi il tempo necessario per valutare tutte le opzioni.

– Valuta il Futuro: Considera non solo le tue esigenze attuali, ma anche quelle future. Una casa è un investimento a lungo termine.

Conclusione:

Acquistare una casa a Napoli può essere un’esperienza emozionante ma anche complessa. Seguendo questa guida e affidandoti ai giusti professionisti, sarai in grado di navigare il processo con sicurezza e trovare la casa dei tuoi sogni in una delle città più affascinanti del mondo.

Buona fortuna e buon acquisto!

Salva Casa: difficile sanare le verande abusive

Postato il di fulvio trombetta

Con l’uscita del Decreto “Salva Casa” nel 2024, molti hanno temuto che stesse arrivando un altro condono edilizio, ma le aspettative sono state solo parzialmente tradite. Il decreto, inizialmente pubblicato in maggio come D.L. 69/2024 e convertito in legge in luglio (L. 105/2024), ha regolato le procedure semplificate del condono edilizio e ha introdotto procedure di sanatoria più snelle e tolleranze edilizie ampliate, senza però configurarsi come un vero condono.

È ancora impossibile sanare le verande abusive costruite senza licenza o in violazione della legge. Il “Salva Casa” non apre nuove prospettive per chi ha operato senza licenza.

La sanatoria ordinaria, che di solito non funziona per le verande abusive, resta ancora l’unica possibilità per sanare. Comunque, quando la veranda è stata costruita illegalmente, ci sono poche prospettive per la sanatoria, ma le verande stesse, in termini di costruzioni tecniche, potrebbero comunque non essere sanabili.

Tra le novità importanti del “Salva Casa”, c’è l’aumento delle tolleranze edilizie previste dall’articolo 34 bis del T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001). Le tolleranze edilizie vanno quindi dal 2% al 6%, anche se solo per interventi da realizzarsi non oltre il 24 maggio 2024. In pratica, la sanatoria sarebbe possibile solo differiscono leggermente dal titolo originario, ma tale ipotesi sono rare.

Le tolleranze amministrative, applicabili a lavori di modesta entità come la manutenzione ordinaria, sembrano proprio non potersi estendere alle verande. L’apertura di una veranda, infatti, è di per sé un aumento volumetrico che eccede i limiti urbanistici, specialmente in caso di edificio condominiale. Nel caso appena descritto, ai fini della regolarizzazione dell’abuso, sarà in ogni caso necessario ottenere un’autorizzazione per una variante ai sensi dell’art. 36 del T.U. edilizia, una disciplina che il “Salva Casa” non ha modificato.

Anche rispetto agli altri “vincoli” quali quello paesaggistico, non ci sono riferimenti. La sanatoria ordinaria è concessa solo se l’intervento rispetta le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia al momento della richiesta. Tuttavia, la cosiddetta “doppia conformità” è difficile da ottenere per le verande abusive, poiché l’aumento di cubatura spesso non rispetta le normative vigenti.

Zona Economica Speciale (ZES)

Postato il di fulvio trombetta

Il governo italiano ha lanciato un ambizioso piano per stimolare lo sviluppo economico nel Sud Italia attraverso la creazione di una Zona Economica Speciale (ZES) unificata. Questa iniziativa mira a promuovere l’attività economica e a generare nuovi posti di lavoro in una regione storicamente svantaggiata dal punto di vista economico.

Ecco i punti chiave del progetto:

Cos’è la ZES: La Zona Economica Speciale (ZES) è una specifica area geografica in cui vengono applicati regimi fiscali agevolati e procedure semplificate per incentivare gli investimenti e lo sviluppo imprenditoriale.

Regioni coinvolte: La ZES unica coinvolge otto regioni del Sud Italia, ovvero Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia e Sardegna.

Gestione centralizzata: La gestione della ZES sarà centralizzata e coordinata dal Ministro per il Sud, Raffaele Fitto, con il supporto di altri ministri e presidenti regionali interessati. Una struttura di missione composta da dirigenti ed esperti collaborerà con le amministrazioni locali per mettere in pratica le decisioni prese.

Durata dell’iniziativa: La ZES avrà una durata di 10 anni, dall’inizio del 2024 fino alla fine del 2034. Durante questo periodo, verranno stanziati fondi per supportare la struttura di missione.

Agevolazioni e crediti fiscali: Le imprese che operano o intendono avviare attività nella ZES unica riceveranno una serie di agevolazioni, tra cui procedure semplificate e crediti fiscali. Inizialmente, sono disponibili fondi solo per i primi tre anni del progetto, con un totale di circa 1.5 miliardi di euro all’anno. Successivamente, verrà sviluppato un piano strategico basato sui risultati ottenuti nei primi anni.

“Autorizzazione unica”: Nei prossimi dieci anni, i titoli abilitativi e autorizzatori necessari per avviare un’attività saranno congelati, consentendo un avvio rapido delle iniziative imprenditoriali. Inoltre, le imprese che investono tra 200.000 e 100 milioni di euro in beni strumentali nuovi, come macchinari, impianti e immobili, avranno diritto a crediti d’imposta e sconti fiscali.

Obiettivo principale: L’obiettivo principale di questa iniziativa è stimolare l’attività economica nel Sud Italia, generando nuovi posti di lavoro e promuovendo la crescita economica nella regione. La ZES unica rappresenta un importante sforzo del governo italiano per affrontare le sfide economiche nel Mezzogiorno del paese.

Inoltre, è prevista la stipulazione di Contratti Istituzionali di Sviluppo tra imprese e amministrazioni locali e la creazione di una “Cabina di regia” per lo sviluppo delle aree interne, presieduta dal Ministro per gli Affari Europei, il Sud, le Politiche di Coesione e il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). L’80% delle risorse del Fondo Sviluppo e Coesione sarà destinato a sostenere interventi per lo sviluppo del Mezzogiorno, in linea con le politiche settoriali e gli obiettivi di investimento previsti nel PNRR.

Affitti brevi tracciati: una banca dati contro gli evasori

Postato il di fulvio trombetta

La nuova normativa è diretta a contrastare l’evasione o l’elusione fiscale in tema di locazioni c.d. brevi (abitazioni affittate per pochi giorni a turisti e villeggianti) la cui crescita sembra inarrestabile. Grazie alla banca dati, anche un affitto di pochi giorni dovrà essere censito presso l’Agenzia, che potrà dunque controllare ogni passo della transazione. In sintesi, ciascun proprietario dovrà registrare il proprio immobile che intende dare in locazione. la tua prima visita?

sulle piattaforme di intermediazione.

La norma viene incontro alle proteste degli albergatori, che da anni lamentano la concorrenza sleale da parte di strutture ricettive illegali, in crescita anche nella nostra regione negli ultimi anni, in alcune località era stato rilevato che la percentuale di case vacanza che operano abusivamente sfiora il 100%.

Il mancato afflusso derivante dalla tassa di soggiorno manda in fumo milioni di euro, che progressivamente erodono la capacità competitiva di chi invece paga ogni imposta e mantiene in piedi un settore strategico come l’industria turistica. Sono previste sanzioni da 500 a 5.000 euro  per ogni alloggio non schedato che raddoppiano se la violazione é reiterata.

Inoltra i redditi derivanti dalle locazioni “brevi” possono essere assoggettati al regime fiscale della “cedolare secca” che prevede un’aliquota agevolata del 21% (in sostituzione dell’irpef). Occorre sottolineare  che la Legge di Bilancio 2021 permette di fruire della “cedolare secca” solo in caso di destinazione alla locazione “breve” di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Dal quinto appartamento in poi  si presume l’esistenza di attività di impresa.

CASA – QUANDO I COSTI DI SANATORIA DI UN IMMOBILE POSSONO ESSERE OGGETTO DI RIDUZIONE DEL PREZZO

Postato il di fulvio trombetta

n relazione all’articolo 1492 C.c il compratore che dovrà procedere in sanatoria per un’immobile acquistato con vizi causati dal venditore o da un precedente dante causa può esercitare nei confronti del venditore un’azione di riduzione del prezzo.

Il presupposto per un azione redibitoria o per un’azione estimatoria deve essere il vizio conosciuto ed omesso dal venditore in sede di vendita dell’immobile.

Spetta quindi al venditore l’onere di provare di non essere a conoscenza dei vizi sull’immobile.

Nel caso in cui all’atto di compravendita si fa menzione dei vizi sull’immobile, l’azione di rimedio è legittima solo in presenza di  una clausola nel suddetto contratto ,in mancanza della quale si presume che il vizio sia già stato oggetto di trattativa tra le parti.

Generalmente l’azione di cui all’articolo 1492 cc è soggetta a decadenza se il compratore non denuncia i vizi entro 8 giorni dalla loro scoperta ed a prescrizione entro un anno dalla consegna.

Acquisto casa – il nuovo DL sostegni-bis viene incontro ai giovani

Postato il di fulvio trombetta

L’ultima bozza del decreto sostegni-bis porta con se la conferma degli incentivi per gli Under-36. Grazie ai 290 milioni di euro stanziati per il DL Sostegni 2021, lo Stato s’impegnerà a garantire fino all’80% dei finanziamenti richiesti (entro giugno 2022) per l’accensione di un mutuo.

Per l’accesso al suddetto fondo di garanzia sono contemplati un requisito anagrafico – 36 anni non ancora compiuti, ed un requisito reddituale legato ad un ISEE entro i 30 mila euro annui.

Unitamente al suddetto incentivo il DL sostegni ha previsto anche esenzioni di imposte di registro, catastali e ipotecarie per atti di acquisto (fatta eccezione per gli immobili rientranti nella categoria A1, A8 e A9).

Per l’acquisto della casa verrà inoltre assegnato un credito di imposta pari all’IVA corrisposta. Indubbiamente è una doverosa boccata d’ossigeno per i giovani che, nono stante la crisi economica, rappresentano una consistente fetta di acquirenti, spesso sostenuti dai risparmi delle famiglie.

Trasparenza nelle compravendite immobiliari: Il Decreto Semplificazioni ha introdotto un nuovo documento: il certificato di stato legittimo

Postato il di fulvio trombetta

Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.

Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.

Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.

L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.

Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.

Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis  del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.

Che cos’è il certificato di stato legittimo?

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.

La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.

Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.

Le tolleranze costruttive

Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.

Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:

  • il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
  • irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.

Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967

Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato

Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.

Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.

Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare

Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.

Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.

Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì

Postato il di fulvio trombetta

da: ingenio del 2-10-2020

MEF: è ammessa una limitata tolleranza del 2% superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

Gli abusi edilizi non sanati non possono mai e poi mai beneficiare del Superbonus 110%.

Questo, ancorché lapalissiano, viene messo nero su bianco anche nelle ultimissime FAQ a cura del sottosegretario al MEF Villarosa, ma è molto interessante analizzare i chiarimenti inerenti le irregolarità urbanistiche e il Superbonus, dai quali si evince che:

  • gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica;
  • una minima discordanza tra progetto e costruito NON fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall’art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali;
  • il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso;
  • in virtù della modifica apportata all’art.9-bis del dpr 380/2001 sempre ad opera del DL Semplificazioni, per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nel decreto di Maggio un superbonus al 110%

Postato il di fulvio trombetta

Per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica il decreto di Maggio dovrebbe portare una detrazione al 110% da 1 luglio.

Un piano straordinario per il settore dell’edilizia che dovrebbe portare un aumento del PIL e dell’occupazione dopo il disastro causato dall’emergenza sanitaria da Covid 19.

Il superbonus dovrebbe essere concesso per gli interventi strutturali di riqualificazione energetica o di messa in sicurezza degli edifici. La detrazione del 110% dovrebbe essere concessa anche per altri lavori minori, come interventi sulla facciata (per i quali, fino alla fine del 2020, spetta una detrazione del 90%, senza limite di spesa) sia per l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, sia per la sostituzione delle finestre, se saranno realizzati insieme agli interventi più importanti.

Dalle prime anticipazioni divulgate, il superbonus spetterebbe per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e dovrebbe essere recuperabile in 5 rate annuali di pari importo.