Pace edilizia 2024 di Salvini

Postato il di fulvio trombetta

Norme urgenti di semplificazione per sanare le piccole irregolarità interne che interessano l’80% delle case.

Vari organi di informazioni hanno riportato l’annuncio del Ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, riguardo un imminente decreto legge volto a semplificare le procedure per la regolarizzazione di piccole irregolarità edilizie che interessano circa l’80% delle abitazioni italiane. Queste irregolarità includono discrepanze nelle planimetrie, modifiche strutturali minori e problemi derivanti da costruzioni antecedenti agli anni ’50 per le quali manca la documentazione necessaria. Queste situazioni generano burocrazia, sovraccaricano gli uffici comunali e impediscono transazioni immobiliari. Il decreto mira a superare la regola della “doppia conforme” e a semplificare i cambi di destinazione d’uso degli immobili, facilitando così la regolarizzazione delle piccole difformità senza danneggiare l’interesse pubblico.

Il piano del governo è di accelerare il processo di pace edilizia inserendolo in un più ampio pacchetto di norme sulla casa. Queste misure intendono proteggere i piccoli proprietari immobiliari, semplificare le procedure amministrative e fornire risposte certe ai cittadini in tempi definiti. Le proposte emergono dal confronto con amministrazioni territoriali, associazioni e settori edilizi, e mirano a una semplificazione amministrativa che tenga conto delle esigenze di tutte le parti interessate.

In particolare, le nuove misure dovrebbero consentire di regolarizzare:

  • le difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
  • e difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
  • le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conformità” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo;
  • i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Oltre al decreto legge, il ministero sta considerando una legge delega per riordinare il Testo Unico Edilizia – d.P.R. n. 380/2001 – e aggiornare la legge urbanistica del 1942. Questo intervento strutturale è richiesto principalmente dai costruttori per adeguare la normativa alle sfide odierne, come il consumo del suolo e la necessità di strumenti normativi aggiornati.

I mezzi di informazione riportano anche il sostegno di Confedilizia alla proposta del governo, evidenziando la necessità di rafforzare la locazione privata tramite incentivi fiscali e maggiori tutele per i proprietari. Confedilizia suggerisce anche il recupero di appartamenti di edilizia residenziale pubblica non utilizzati per vari motivi.

C’è chi propone l’eliminazione dell’IMU per le abitazioni locate a canone concordato e l’applicazione della cedolare secca al 10% in tutta Italia su queste locazioni, oltre alla maggiore tutela dei proprietari in fase di rilascio degli immobili anche affiancando agli Ufficiali giudiziari nuove professionisti.

Pace edilizia 2024

Zona Economica Speciale (ZES)

Postato il di fulvio trombetta

Il governo italiano ha lanciato un ambizioso piano per stimolare lo sviluppo economico nel Sud Italia attraverso la creazione di una Zona Economica Speciale (ZES) unificata. Questa iniziativa mira a promuovere l’attività economica e a generare nuovi posti di lavoro in una regione storicamente svantaggiata dal punto di vista economico.

Ecco i punti chiave del progetto:

Cos’è la ZES: La Zona Economica Speciale (ZES) è una specifica area geografica in cui vengono applicati regimi fiscali agevolati e procedure semplificate per incentivare gli investimenti e lo sviluppo imprenditoriale.

Regioni coinvolte: La ZES unica coinvolge otto regioni del Sud Italia, ovvero Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sicilia e Sardegna.

Gestione centralizzata: La gestione della ZES sarà centralizzata e coordinata dal Ministro per il Sud, Raffaele Fitto, con il supporto di altri ministri e presidenti regionali interessati. Una struttura di missione composta da dirigenti ed esperti collaborerà con le amministrazioni locali per mettere in pratica le decisioni prese.

Durata dell’iniziativa: La ZES avrà una durata di 10 anni, dall’inizio del 2024 fino alla fine del 2034. Durante questo periodo, verranno stanziati fondi per supportare la struttura di missione.

Agevolazioni e crediti fiscali: Le imprese che operano o intendono avviare attività nella ZES unica riceveranno una serie di agevolazioni, tra cui procedure semplificate e crediti fiscali. Inizialmente, sono disponibili fondi solo per i primi tre anni del progetto, con un totale di circa 1.5 miliardi di euro all’anno. Successivamente, verrà sviluppato un piano strategico basato sui risultati ottenuti nei primi anni.

“Autorizzazione unica”: Nei prossimi dieci anni, i titoli abilitativi e autorizzatori necessari per avviare un’attività saranno congelati, consentendo un avvio rapido delle iniziative imprenditoriali. Inoltre, le imprese che investono tra 200.000 e 100 milioni di euro in beni strumentali nuovi, come macchinari, impianti e immobili, avranno diritto a crediti d’imposta e sconti fiscali.

Obiettivo principale: L’obiettivo principale di questa iniziativa è stimolare l’attività economica nel Sud Italia, generando nuovi posti di lavoro e promuovendo la crescita economica nella regione. La ZES unica rappresenta un importante sforzo del governo italiano per affrontare le sfide economiche nel Mezzogiorno del paese.

Inoltre, è prevista la stipulazione di Contratti Istituzionali di Sviluppo tra imprese e amministrazioni locali e la creazione di una “Cabina di regia” per lo sviluppo delle aree interne, presieduta dal Ministro per gli Affari Europei, il Sud, le Politiche di Coesione e il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). L’80% delle risorse del Fondo Sviluppo e Coesione sarà destinato a sostenere interventi per lo sviluppo del Mezzogiorno, in linea con le politiche settoriali e gli obiettivi di investimento previsti nel PNRR.

Napoli, terremoto a Pozzuoli e dintorni, la forte scossa sveglia la popolazione alle ore 4,48

Postato il di fulvio trombetta

21 agosto 2023

Un nuovo sciame sismico si è verificato nella zona dei Campi Flegrei, a Napoli. Il Comune di Pozzuoli ha registrato oltre 100 scosse sismiche. L’attività sismica è in corso dalle prime ore dell’alba, con circa 20 terremoti registrati, con magnitudo compresa tra 0 e 2.5. La scossa più rilevante è stata registrata alle 4:48 del mattino, a Pozzuoli, con una magnitudo di 2.5 e una profondità di 2,3 chilometri.

Questo evento sismico segue uno sciame simile avvenuto il 18 agosto, che ha causato preoccupazione nella popolazione locale a causa di oltre 100 eventi sismici registrati in meno di 24 ore. La scossa più forte di quell’episodio è stata di magnitudo 3,3 e è stata avvertita a Napoli e Pozzuoli.

Le scosse hanno svegliato molti residenti, che sono usciti in strada, e alcune persone hanno riferito di aver sentito un “boato” durante le scosse. Al momento, la Protezione Civile non ha segnalato danni.

#Imposta di registro: Responsabilità congiunta del notaio per gli atti espressi

Postato il di fulvio trombetta

L’obbligo di pagare l’imposta di registrazione sugli atti enunciati in un atto notarile attribuisce al notaio una responsabilità solidale con le parti coinvolte (Sentenza n. 14432 del 24 maggio 2023 della Corte di Cassazione).

Per quanto riguarda la responsabilità fiscale del notaio in relazione all’imposta di registrazione, non ci possono essere dubbi sul fatto che il professionista non sia estraneo al “presupposto” di tale imposta. È chiaro infatti che tale presupposto si riferisce alle persone che si rivolgono al notaio per richiederne i servizi professionali, in quanto sono le “parti” coinvolte negli atti notarili richiesti e quindi le uniche a essere considerate “soggetti passivi” dell’imposta stessa.

Al notaio viene invece attribuita la qualifica di “responsabile dell’imposta”, assumendo la posizione di colui che, in base alle disposizioni di legge, è obbligato a pagare l’imposta insieme ad altri soggetti, per fatti o situazioni che riguardano esclusivamente questi ultimi. Tale posizione giuridica passiva trova fondamento nella garanzia della pubblica funzione dei notai, che include anche il diretto adempimento degli obblighi fiscali derivanti dall’esercizio di tale funzione.

A tale scopo specifico, l’articolo 57 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro prevede che, oltre ai pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato l’atto, e ai soggetti per conto dei quali è stata richiesta la registrazione, le parti contraenti siano solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta. La responsabilità dei pubblici ufficiali non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive.

Quindi, vi è una responsabilità solidale tra le parti e il notaio, in quanto il notaio è un pubblico ufficiale che agisce come “garante ex lege”, riguardo agli atti che ha redatto, ricevuto o autenticato, ma tale responsabilità è limitata all’imposta principale, escludendo espressamente l’imposta complementare e suppletiva.

Questa suddivisione tipologica dell’imposta di registrazione è stabilita dall’articolo 42, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, che stabilisce che “l’imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall’ufficio per correggere errori o omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica è considerata principale; l’imposta applicata successivamente per correggere errori o omissioni dell’ufficio è considerata suppletiva; l’imposta applicata in ogni altro caso è considerata complementare”.

Oltre a queste disposizioni legislative generali, nel caso specifico è rilevante anche l’articolo 22 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, il quale stabilisce quanto segue:

“Se un atto contiene disposizioni provenienti da atti scritti o contratti verbali non registrati tra le stesse parti coinvolte nell’atto contenente l’enunciazione, l’imposta si applica anche a tali disposizioni. Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione entro un termine fisso, è dovuta anche una sanzione pecuniaria ai sensi dell’articolo 69”.

L’enunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione entro un termine fisso non comporta l’applicazione dell’imposta quando gli effetti delle disposizioni enunciate sono già cessati o cessano a causa dell’atto che contiene l’enunciazione”.

Acquirente: prima di firmare chiedete una visura per evitate sorprese

Postato il di fulvio trombetta

E’ importante che eventuali sorprese emergano prima dell’atto di compravendita. La suprema corte ha stabilito che i vincoli derivanti da pignoramenti e sequestri non dichiarati dal venditore possono essere causa di risoluzione del contratto da parte del compratore, nel caso in cui chi vende fosse a conoscenza di questi problemi. Chiedete sempre, al vostro Agente Immobiliare, di fare le visure prima di firmare impegni.

I giudici supremi hanno sancito che può scattare la risoluzione del contratto (Cass. Civ., Sez. II, ord. 19294 del 16 settembre 2020).

Art. 1489 c.c. Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480.

Recovery Plan: Per i giovani che comprano casa lo Stato garantirà parte del mutuo

Postato il di fulvio trombetta

Illustrando alla Camera il Piano nazionale di ripresa e resilienza, il Presidente del Consiglio Mario Draghi, ha detto che in un prossimo decreto sono previste altre risorse per aiutare i giovani a contrarre un mutuo per acquistare una casa. Grazie all’introduzione di una garanzia di Stato sarà possibile non pagare un anticipo.

Draghi ha sottolineato che “un Piano che guarda alle prossime generazioni deve riconoscere la nostra realtà demografica. Siamo uno dei paesi con la più bassa fecondità in Europa: meno di 1,3 figli per ciascuna donna contro quasi 1,6 della media Ue. Per mettere i nostri giovani nella condizione di formare una famiglia, dobbiamo rispondere a tre loro richieste: un welfare adeguato, una casa e un lavoro sicuro. Oltre al piano agli asili nido, i giovani beneficiano dalle misure per le infrastrutture sociali e le case popolari”.

Denaro e Prosperità

Postato il di fulvio trombetta

Ciao a tutti, sono Claudia Trombetta una studentessa di lingue. Frequento il corso di Traduzione Specialistica presso l’Università degli studi di Napoli “L’Orientale”. Stasera ho deciso di porvi un quesito:

Quante di queste convinzioni vi appartengono?

  • I soldi sono qualcosa di sporco ed infimo
  • I soldi se ne vanno più in fretta di quanto ci voglia per guadagnarli
  • Chi è povero lo sarà per sempre
  • Gli artisti fanno la fame
  • Non dire mai a nessuno quanto hai in banca
  • I soldi si guadagnano solo col duro lavoro

Pensate davvero che credere certe cose possa farvi ottenere la prosperità? Questo è un modo di pensare vecchio e limitato. Molto probabilmente rappresenta ciò che la famiglia credeva sul denaro, perché le credenze familiari diventano anche le nostre se non le rilasciamo consciamente. Esse devono lasciare la nostra coscienza se vogliamo prosperare. Per me la vera prosperità è la libertà di fare ciò che vuoi quando vuoi. Non si tratta di una somma di denaro ma di uno stato mentale. La prosperità, o la sua  mancanza, è l’espressione esteriore delle idee che hai in testa.

Uno strano NATALE

Postato il di fulvio trombetta

Questo Natale, con la pandemia in corso, manca lo spirito della festa, sembra di mancare di rispetto a chi non è più con noi e alle loro famiglie. Il dramma di chi non ha più un lavoro, di chi sa di dover chiudere l’attività. Però abbiamo anche un Dovere. Nel ricordo di chi non è più con noi, dare a tutti la speranza di un futuro migliore.

Toccato il fondo, si può risalire, dobbiamo impegnarci a migliorare, a trovare nuove vie, dobbiamo essere sinergici. Aiutare chi è in difficoltà, nei limiti delle nostre possibilità, tutti insieme possiamo farcela.

AUGURI di pace, salute e fortuna a tutti.

Trasparenza nelle compravendite immobiliari: Il Decreto Semplificazioni ha introdotto un nuovo documento: il certificato di stato legittimo

Postato il di fulvio trombetta

Si tratta in una dichiarazione “asseverata”, riferita all’immobile oggetto di compravendita, redatta da un professionista, che certifica l’assenza di difformità urbanistiche e abusi edilizi e se ne assume la responsabilità penale.

Nel corso della compravendita di un immobile, una particolare attenzione è posta nella verifica della “regolarità urbanistica” della costruzione e l’assenza di ”abusi edilizi” , cioè di modifiche apportate con interventi non autorizzati.

Per quanto riguarda il mutuo, se la casa è abusiva – ovviamente – è impossibile ottenere un mutuo. In caso di abusi edilizi minori, sebbene la compravendita sia possibile, ci potrebbero essere riflessi negativi sull’ottenimento del finanziamento.

L’abuso edilizio è un reato e, se scoperto, deve essere sanato dal proprietario dell’immobile, anche se questi non ne sia il diretto responsabile. Il conseguente procedimento penale riguarderà l’effettivo autore dell’abuso, ma spetterà al proprietario dell’edificio, ad esempio, demolire il soppalco o il balcone non autorizzato, pagando così il fatto di non essersi preoccupato di verificarne la conformità con il progetto approvato in origine.

Finora la garanzia dell’assenza di difformità e abusi poteva essere attestata solo dalla “dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia” rilasciata da un tecnico: un documento di natura privata, senza conseguenze penali in caso di contenuto mendace.

Con l’art.10 del D.L. n.76/2020 del 16 luglio 2020 (Decreto Semplificazioni, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020 n. 120 con l’aggiunta dell’art. 9 bis  del comma 1-bis, il compratore ha a sua disposizione un nuovo strumento: il certificato di stato legittimo.

Che cos’è il certificato di stato legittimo?

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il certificato di stato legittimo, quindi, attesta che l’edificio corrisponde al progetto presentato e autorizzato per la costruzione o a quello, sempre autorizzato, con il quale è stato modificato in tutto o in parte.

La caratteristica più importante del certificato di stato legittimo è che si tratta di una dichiarazione “asseverata” rilasciata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, cioè un professionista iscritto a un Ordine), che, a differenza di quanto avveniva con la dichiarazione di conformità, si assume una responsabilità di carattere penale, in caso di false attestazioni.

Si tratta cioè di una dichiarazione ufficiale con carattere pubblicistico, inerente al diritto pubblico.

Le tolleranze costruttive

Il certificato di stato legittimo dovrà anche indicare le eventuali piccole modifiche apportate all’immobile che siano difformi in piccola misura dal progetto autorizzato. Tali difformità sono chiamate “tolleranze costruttive”.

Sono considerate dalla legge tolleranze costruttive:

  • il mancato rispetto dell’altezza, delle distanze, della cubatura, della superficie coperta, se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste;
  • irregolarità, minime modifiche alle finiture, spostamenti di impianti e opere interne (tranne che in caso di edifici sottoposti a vincolo storico-artistico) che siano avvenuti durante successivi interventi autorizzati e che non abbiano pregiudicato l’agibilità dell’edificio.

Lo stato legittimo degli immobili costruiti prima del settembre 1967

Per le costruzioni anteriori al 1° settembre 1967 non era previsto il rilascio di permessi urbanistici ed edilizi. Di conseguenza, per attestarne la regolarità nel certificato di stato legittimo, il tecnico potrà utilizzare i dati catastali originari e altre prove fotografiche e documentali, come estratti cartografici da mappe comunali o regionali o qualsiasi altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrabile la provenienza e, come aggiunto in Parlamento, dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Il certificato di stato legittimo: vivamente consigliato

Una premessa importante è che il certificato di stato legittimo non è un documento obbligatorio. Una compravendita è valida anche senza che venga prodotto. Considerato il suo valore legale, è però vivamente consigliabile, sia per chi vende, perché un immobile garantito come conforme è più appetibile, sia per chi intende acquistare e può chiedere il certificato di stato legittimo per non incorrere poi in brutte sorprese.

Il certificato di stato legittimo si rivela utilissimo anche in caso di richiesta di agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, che vengono concesse solo in caso di regolarità dell’immobile. Più in generale, questo documento contribuisce a velocizzare tutte le procedure autorizzative di natura urbanistica.

Uno strumento di tutela per il mercato immobiliare

Il certificato di stato legittimo è una positiva novità per la trasparenza del mercato immobiliare. Come operatori del settore, lo consideriamo un valido strumento per dare serenità a chi desidera comprare casa, perché smussa le naturali diffidenze di chi si appresta ad affrontare una spesa importante.

Sull’altro versante, un immobile corredato dal certificato di stato legittimo risulta più interessante di uno che ne è privo.

DL semplificazioni, voci su nuovo condono edilizio

Postato il di fulvio trombetta

Superbonus 110% e irregolarità urbanistiche: l’abuso non è tollerato, la discordanza a volte sì

Un condono edilizio per abusi considerati “lievi” che rientrino nei piani urbanistici al momento dell’approvazione del decreto

Sembrerebbe che si tratti di una riformulazione della norma sull’accertamento di conformità del Testo Unico sull’edilizia: “in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in difformità da esso, ovvero in assenza di Scia- o in difformità da essa”, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possa, fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, “richiedere il rilascio del permesso in sanatoria o presentare una Scia in sanatoria, qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Lo stop a un possibile condono edilizio arriva proprio dall’interno della maggioranza: c’è chi dice di “non potere mai accettare nessun condono”.

Ma al di là delle varie opinioni, giuste o sbagliate che siano, vediamo come siamo messi:

Secondo TEKNORING : In Italia ci sono ancora oltre 5 milioni di pratiche di condono edilizio da evadere, praticamente un terzo del totale di quelle presentate a partire dalla prima legge varata sul tema, oltre trent’anni fa, dal Governo Craxi (la 47/85). 5.392.716 pratiche, per la precisione, su un totale di 15.431.707. Volendo calcolare il danno per l’erario italiano in termini di mancati incassi di oneri concessori, oblazioni, diritti di istruttoria, segreteria e sanzioni da danno ambientale, si parla di 21,7 miliardi di euro, praticamente il denaro equivalente a circa 1,4 punti del Pil. E a dispetto di luoghi comuni sulla territorialità del condono edilizio, le domande riguardano praticamente qualsiasi Comune (solo lo 0,9% non ne è interessato), con picchi stratosferici a Roma ma cifre importanti anche a Milano, Firenze, Venezia, Napoli. Volendo essere costruttivi: sarebbe ora di fare un’analisi delle varie casistiche e proporre idonee soluzioni che diano a tutti una maggiore certezza del diritto.