Nel settore immobiliare, è fondamentale comprendere le distinzioni tra l’Offerta di Acquisto, la Proposta di Acquisto e il Contratto Preliminare di Vendita (anche noto come Compromesso).
Ognuna di queste fasi gioca un ruolo specifico e cruciale nel processo di compravendita di un immobile. Suggeriamo di affidarvi ad a un’agenzia seria e professionale che Vi possa assistere in tutte le fasi dell’acquisto. Anche il Notaio deve essere scelto da Voi
Vediamo nel dettaglio in cosa consistono e come si differenziano.
- Offerta di Acquisto
Descrizione:
L’Offerta di Acquisto è una manifestazione di interesse iniziale da parte dell’acquirente. Si tratta di una dichiarazione non vincolante in cui l’acquirente comunica al venditore la sua intenzione di acquistare l’immobile a determinate condizioni.
Caratteristiche Principali:
- Non Vincolante: L’offerta di acquisto non obbliga né l’acquirente né il venditore a concludere la transazione. È semplicemente una fase preliminare che apre le porte alla negoziazione.
- Condizioni Generali: Di solito include il prezzo offerto per l’immobile e eventuali condizioni (come la necessità di ottenere un mutuo).
- Dialogo Iniziale: Serve a sondare il terreno e a capire se c’è un margine per una trattativa tra le parti.
Esempio di Utilizzo:
Un potenziale acquirente visita una casa, trova interessante l’immobile e decide di fare un’offerta. L’acquirente può proporre un prezzo inferiore rispetto a quello richiesto dal venditore per verificare se c’è disponibilità a scendere con il prezzo.
- Proposta di Acquisto
Descrizione:
La Proposta di Acquisto è un documento formale che l’acquirente presenta al venditore, in cui si specificano le condizioni precise per l’acquisto dell’immobile. A differenza dell’offerta, la proposta di acquisto è generalmente vincolante per l’acquirente per un certo periodo di tempo.
Caratteristiche Principali:
- Vincolante per l’Acquirente: A differenza dell’offerta di acquisto, la proposta di acquisto vincola l’acquirente al rispetto delle condizioni indicate nel documento, se accettata dal venditore. Solitamente, l’acquirente deposita una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.
- Condizioni Dettagliate: La proposta include dettagli come il prezzo offerto, la modalità di pagamento, i tempi per il rogito, eventuali condizioni sospensive (ad esempio la legittimità giuridica e urbanistica dell’immobile e l’ottenimento del mutuo) e altri termini rilevanti. A titolo esemplificativo riportiamo alcune specifiche che dovrebbero essere indicate nella “Proposta di acquisto” :
- ”DICHIARAZIONI VENDITORE Il Venditore, con l’accettazione della presente proposta, dichiara e garantisce che:
- [ ] la conformità dell’immobile alle previsioni in materia di edilizia e di urbanistica, ad eccezione di:_________________________
- [ ] l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali, vincoli e gravami qualsiasi tipo, privilegi, anche fiscali, ed ipoteche, ad eccezione di: __________________
- – la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico alla normativa vigente [ ] non è stata redatta, [ ] è stata redatta;
- -la dichiarazione di conformità dell’impianto del gas e dell’impianto di riscaldamento, ove esistente, alla normativa vigente [ ] è stata redatta, [ ] non è stata redatta; e [ ] si impegna [ ] non si impegna a fare redigere a propria cura e spese le dichiarazioni eventualmente mancanti entro la data fissata per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita;
- -l’immobile è/non è dotato di Attestato di Prestazione Energetica (APE) e si impegna, in quest’ultimo caso, a farlo redigere a propria cura e spese entro la data fissata per la stipulazione del contratto di vendita;
- [ ] lo stato di fatto in cui si trova oggi l’immobile corrisponde ai dati catastali su indicati e alle relative planimetrie catastali
- [ ] lo stato di fatto in cui si trova l’immobile corrisponderà ai dati catastali su indicati e alle planimetrie catastali nel momento in cui verrà concluso il contratto definitivo di compravendita.”
- Accettazione da Parte del Venditore: Se il venditore accetta la proposta di acquisto nei termini indicati, si ha la conclusione di un contratto preliminare di fatto, che può essere seguito dal compromesso formale o direttamente dal rogito notarile.
Esempio di Utilizzo:
Dopo aver negoziato con il venditore, un acquirente presenta una proposta di acquisto formale, specificando che è disposto a pagare una certa somma entro un determinato periodo, con una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo o alla legittimità giuridica, urbanistica-edilizia dell’immobile. (Come stabilito dall’ art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 lo stato legittimo dell’immobile è “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”)
- Contratto Preliminare di Vendita (Compromesso)
Descrizione:
Il Contratto Preliminare di Vendita, noto comunemente come Compromesso, è un contratto legalmente vincolante tra l’acquirente e il venditore, considerando l’importanza del Compromesso, sarebbe opportuno che fosse sottoscritto davanti a un notaio. In esso le parti si impegnano reciprocamente a concludere la compravendita dell’immobile in un momento successivo.
Caratteristiche Principali:
- Vincolante per Entrambe le Parti: Il compromesso è vincolante per entrambe le parti, che si impegnano a concludere la compravendita alle condizioni stabilite nel contratto.
- Dettagli della Transazione: Il compromesso include tutte le condizioni definitive della vendita, come il prezzo, la data entro cui verrà stipulato il rogito notarile, le modalità di pagamento e altre clausole rilevanti. A titolo esemplificato è opportuno ricordare al proprietario dell’immobile che pe la data di stipula dell’atto di compravendita dovrà consegnare un attestato rilasciato dall’amministratore del condominio nel quale viene precisato che. le rate condominiali ordinarie e straordinarie emesse dall’Amministrazione condominiale, risultano regolarmente pagate. Ovviamente l’Amministratore specificherà che: tale scrittura non costituisce una liberatoria dei pagamenti condominiali bensì una semplice attestazione degli stessi e non potrà, pertanto, essere opponibile allo scrivente per eventuali quote o debiti dovessero maturare in seguito (ad esempio conguagli riferiti a gestioni precedenti i cui Bilanci Consuntivi non sono ancora stati approvati), seppur riferenti al periodo di Sua proprietà, i quali, nel caso, verranno richieste al nuovo proprietario (che ci legge per conoscenza) salvo diritto di rivalsa di quest’ultimo nei Suoi confronti.
- Caparra Confirmatoria: Spesso, al momento della firma del compromesso, l’acquirente versa una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria. Questa somma sarà trattenuta dal venditore se l’acquirente si ritira, o restituita (doppia) se è il venditore a non rispettare il contratto.
- Tutela Legale: In caso di inadempimento da parte di una delle parti, l’altra può ricorrere legalmente per ottenere l’esecuzione forzata del contratto o richiedere un risarcimento.
Esempio di Utilizzo:
Dopo aver accettato la proposta di acquisto, le parti si incontrano per redigere e firmare il compromesso. Questo documento fissa tutti i dettagli definitivi dell’operazione e stabilisce un termine entro cui si dovrà procedere al rogito notarile.
Conclusione iter di acquisto dell’immobile
ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA
Alla registrazione dell’atto preliminare di compravendita (più noto come compromesso) segue l’atto di compravendita vero e proprio, più comunemente detto rogito o rogito notarile proprio perché questo documento viene redatto da un notaio, di esclusiva scelta dell’acquirente, che ne testimonia il valore legale e formalizza l’avvenuto passaggio di proprietà.
Riepilogo delle Differenze
- Offerta di Acquisto: Non vincolante, fase preliminare per avviare una negoziazione.
- Proposta di Acquisto: Vincolante per l’acquirente se accettata dal venditore, contiene dettagli specifici e condizioni dell’acquisto.
- Contratto Preliminare di Vendita (Compromesso): Vincolante per entrambe le parti, fissa gli obblighi reciproci e i termini definitivi della vendita, in attesa del rogito notarile.
Conclusione
Comprendere le differenze tra questi tre passaggi è essenziale per navigare il processo di acquisto immobiliare con sicurezza e consapevolezza. Ogni fase rappresenta un passo cruciale verso la conclusione della transazione e richiede attenzione ai dettagli e consulenza professionale per evitare errori e tutelare i propri interessi.
Differenza tra offerta, proposta e compromesso
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Fulvio Trombetta 